Rio – O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), usado como referência para o reajuste dos contratos de aluguéis, caiu 0,21% na segunda prévia de julho, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV). O indicador acumula alta de 2,92%, no ano, e 8,95% no período correspondente aos últimos 12 meses.

Diante da deflação, o gerente geral de imóveis da administradora de condomínios Apsa, Jean Carvalho, recomenda que os inquilinos que forem renegociar o valor do aluguel tentem propor reajuste menor usando como argumentos a regularidade e pontualidade dos pagamentos, além da boa conservação do imóvel.

O ideal é que o inquilino negocie a renovação antes de o contrato terminar | Foto: Geziel Vieira / Agência O Dia

Caso o imóvel esteja danificado ou precisando de reforma, o inquilino também pode se oferecer para realizar melhorias na residência como contrapartida na negociação.

A diferença entre o valor do aluguel e a prestação de um financiamento para a compra de um imóvel equivalente é outra questão que deve ser considerada por inquilino e proprietário.

Especialistas recomendam que o locatário faça simulações em bancos, uma vez que, quanto mais próximos os valores, menos vantajoso é optar pelo aluguel. Pesquisar quanto vale o aluguel médio no mesmo prédio ou região também é importante.

Custos para o proprietário

Mesmo com o mercado aquecido, a troca de inquilinos tem custo para o proprietário. Além disso, ficar com o imóvel vazio também requer o pagamento de despesas como condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Portanto, ressalta Carvalho, é importante manter o diálogo e a negociação. O ideal é que o inquilino negocie a renovação antes de o contrato terminar. A Apsa, que acaba de renegociar aproximadamente três mil contratos, tem detectado defasagem de até 50% no preço pedido por alguns locatários no ato da renovação.

Fonte: O Dia Online | Terra, por Cristiane Campos e Gabriel Costa

Os preços médios dos imóveis usados vendidos em abril, porém, subiram 1,26% em relação a março, e os valores médios dos aluguéis tiveram alta de 5,15%. Em 12 meses, tanto o aluguel quanto o preço dos imóveis usados superam a inflação. No período compreendido entre maio de 2010 e abril deste ano, os preços dos imóveis usados aumentaram 11,13%, o aluguel novo encareceu 8,12% e a inflação medida pelo IPCA do IBGE ficou em 6,51%.

“A pressão sobre os preços dos usados e sobre o aluguel vai continuar enquanto o déficit habitacional não for eliminado”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho. Mesmo que a locação e a venda alternem variações positivas e negativas de um mês para outro, comportamento que é típico desses dois mercados, a tendência a curto e médio prazos é de subida dos preços e dos aluguéis.

“Os proprietários de imóveis sabem que, por mais que o crédito imobiliário tenha se expandido nos últimos anos e a produção de novas moradias aumentado, milhares de famílias continuam sem ter condições econômicas de comprar a casa própria, especialmente as novas e mais caras, e seguem dependentes do aluguel para morar”, resume Viana Neto.

Os proprietários igualmente sabem que imóveis lançados nos últimos três anos têm preços muito maiores por conta do encarecimento dos terrenos, dos aumentos de preços de materiais e da mão-de-obra e do próprio boom de lançamentos com financiamento. “É natural, portanto, que os imóveis usados, mais baratos que os novos, se tornem opção atraente e acabem também sendo influenciados pela tendência de alta geral dos preços”, argumenta ele.

O presidente do Creci-SP entende que vai levar anos para que o País alcance o equilíbrio nessa relação, e por esse motivo elogia a decisão do Banco do Brasil de se tornar agente financiador do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida a partir do ano que vem. “É nessa faixa de renda do programa, especialmente no segmento de até três salários mínimos, que o déficit é mais agudo, daí ser fundamental que haja mais financiamentos e maior produção”, destaca Viana Neto.

Imóveis usados mais vendidos custam mais de R$200 mil em SP

Os imóveis usados mais vendidos em São Paulo em abril foram os de valor médio acima de R$200 mil, com 71,37% do total de 248 casas e apartamentos negociados pelas 475 imobiliárias consultadas pelo Creci-SP. O índice de vendas recuou 0,10%, de 0,5226 em março para 0,5221 em abril.

A maioria das vendas – 52,03% – foi feita com financiamento da Caixa Econômica Federal e de outros bancos. As vendas à vista representaram 47,56% do total, e as vendas com pagamento parcelado pelos proprietários, 0,41%.

Os apartamentos lideraram as vendas, com 71,37% do total, e as casas ficaram com os restantes 28,63%.

A maioria dos imóveis pesquisados em abril – 14 em 28 – apresentou preços menores do que os registrados em março. A pesquisa localizou na mesma Zona C o imóvel usado que mais baixou e o que mais subiu de preço entre março e abril.

As casas de padrão médio com 8 a 15 anos de construção na região ficaram 33,99% mais baratas. O metro quadrado caiu de R$2.366,66 em março para R$1.562,13 em abril. Já o preço de metro quadrado que mais subiu foi o de casas de padrão standard construídas há mais de 15 anos, também em bairros da Zona C, como Aeroporto, Água Branca e Bosque da Saúde. O metro quadrado estava em R$1.538,46 em março e passou para R$2.358,26 em abril, uma alta de 53,29%.

Locação tem queda de 1,98%

O número de imóveis alugados na Capital em abril foi 1,98% menor que em março. O índice de locação estava em 2,0082 em março e baixou para 1,9684 em abril. Foram alugados 935 imóveis, sendo 50,16% apartamentos e 49,84%, casas.

Os imóveis mais alugados em abril foram os de aluguel até R$1.000,00, que somaram 56,65% do total de novas locações. O aluguel que mais aumentou foi o de apartamentos de 2 dormitórios de bairros da Zona D, como Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, entre outros. O aluguel estava em R$965,27 em março e passou para R$1.638,75 em abril – alta de 69,77%.

A maior queda ocorreu com as casas de 3 dormitórios situadas em bairros da Zona A, onde o aluguel médio baixou 32,46%. Esse tipo de imóvel era alugado por R$2.850,00 em março e esse valor passou a R$1.925,00 em abril.

Fonte: Imovelweb

O “abono pontualidade” ou “desconto pontualidade” é o nome que se dá à previsão, constante do contrato de locação, de um desconto caso o inquilino pague em dia o aluguel.

Muito se discutiu a respeito de sua legalidade, se é multa embutida ou não.

A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), no artigo 17, diz que “é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.” Ou seja, não veda o abono pontualidade.

Nesse sentido, não havendo proibição legal, é plenamente possível dispor, no contrato de locação, o abono pontualidade.

Segundo Gildo dos Santos, no seu livro “Locação e Despejo”, Editora Revista dos Tribunais, 2ª edição, página 60, “É válida a cláusula contratual que prevê desconto para o aluguel pago até o respectivo vencimento, tratando-se de estímulo à pontualidade. As cláusulas contratuais representam a vontade comum das partes no ato de contratar. Assim, somente podem ser desconsideradas tais disposições se atentarem contra a lei, a ordem pública, os bons costumes ou, ainda, quando a lei expressamente as declarar nulas ou ineficazes. “

Mas é evidente que esse desconto tem natureza de multa moratória. E, por essa razão, não pode haver, no mesmo contrato, a previsão do desconto e a multa moratória. Isto porque, a multa tem o intuito de impedir a impontualidade e não servir de fonte adicional de renda para o locador. O objetivo não é o de receber a multa. É fazer com que o inquilino pague o aluguel até o dia do vencimento.

E o que deve ser considerado como valor do aluguel, segundo a jurisprudência, é o aluguel com o desconto.

Na apelação n° 992.09.037291-2, da Comarca de Campinas, a 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em decisão datada de 23 de fevereiro de 2010, portanto recentíssima, também entendeu que “a ‘bonificação ou abono pontualidade’ ostenta subliminarmente a natureza de evidente “multa moratória”, porquanto tem o desiderato de infligir pena à impontualidade”. Para o relator, ministro Adilson de Araújo, “Perfeitamente legal a estipulação de abono de pontualidade em contrato de locação quando inexiste previsão de cumulação com multa moratória”.

Entretanto, entende ele, diferentemente de outras decisões, “que o valor base para cálculo de eventual débito é o integral, sem a incidência do referido desconto.”

Podemos concluir, assim, que as partes (locador e locatário) têm liberdade para estipular no contrato de locação a cláusula de abono pontualidade e que, nessa hipótese, não devem cumular com multa no caso de pagamento com atraso. O desconto do abono já é considerado multa.

Quanto ao valor base para cálculo do débito, há divergência, como vimos.

Preferível, no entanto, a previsão de multa e não a contratação de abono pontualidade. Se o inquilino paga no vencimento e fica isento da multa, já é um grande estímulo para não atrasar o pagamento do aluguel.

*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária

Em comparação com fevereiro de 2011, mês em que foram contabilizados 1.836 processos, a queda ficou em 10,95%. Na opinião de Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, grande parcela da responsabilidade pela baixa é da Lei nº 12.112, que alterou a legislação do inquilinato e entrou em 25 de janeiro de 2010. “Como os processos por falta de pagamento estão muito mais rápidos, os locatários estão preferindo fechar acordos extrajudiciais para quitação de dívidas a enfrentar um despejo nas semanas seguintes”, justifica.

Em março, as ações por falta de pagamento, com 1.253 casos, lideraram o ranking dos processos locatícios, com 76,64% do total. As ações ordinárias ficaram com a segunda maior fatia, com 16,6% de participação (272 ações); seguidas pelas renovatórias, com 5,3% (87 ocorrências); e consignatórias, com 1,4% (23 ações).

No acumulado do primeiro trimestre, foram contabilizadas 4.637 ações, ante as 5.576 do mesmo período do ano passado, uma redução de 16,84%. Também aqui a falta de pagamento respondeu pela maior parte das ações, com participação de 78,4%.

Entenda o significado de cada ação:

Consignatória – movida quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, com opção do inquilino pelo depósito em juízo.
Falta de pagamento – motivada por inadimplência do inquilino.
Ordinária – relativa à retomada de imóvel para uso próprio, de seu ascendente ou descendente, reforma ou denúncia vazia.
Renovatória – para renovação compulsória de contratos comerciais com prazo de cinco anos.

Fonte: Secovi-SP

Contudo, especialmente em se tratando de imóvel comercial, ao omitir a informação o locador estará sujeitando o locatário a ter prejuízos de difícil reparação. Ao ser surpreendido por um mandado judicial de Imissão de Posse o inquilino terá que deixar o imóvel. Com isto, perderá os investimentos feitos para adequar o imóvel à sua atividade comercial, e também os realizados em propaganda.

“Com a desapropriação, se extingue a relação locatícia entre locador e locatário, ocorrendo perda da posse, direta pelo locador e indireta pelo locatário”, comenta o BDI. Assim que, teoricamente, extinta tal relação o locatário não teria como acionar o locador para pedir o ressarcimento dos seus prejuízos. Contudo, para alguns especialistas o locatário pode processar o locador, alegando omissão.

Ainda, segundo Waldir de Arruda Miranda Carneiro, autor da obra “Anotações à Lei do Inquilinato”, é prerrogativa do locatário promover ação de indenização contra o poder público responsável pela desapropriação.

Portanto, locar um imóvel comercial sobre o qual pesa um decreto de desapropriação pode ser um negócio desvantajoso para o inquilino. É de bom tamanho informar-se corretamente junto à administradora, a qual, se não tem obrigação legal, tem responsabilidade moral perante ambas as partes de um contrato de locação.

Fonte: Imovelweb

O aluguel de unidades com três dormitórios foi o que mais subiu no 2º mês do ano: 2,5%. A locação das unidades de um e dois quartos subiram 0,4% e 0,5%, respectivamente.

Quanto custa?

Quem fechou um novo contrato de aluguel em fevereiro na zona Norte da cidade paga, por mês, entre R$ 14,77/ m2 e R$ 15,12/ m2 se a unidade tiver três dormitórios. Isso significa que uma moradia de 90 m2 na região custa mensalmente para o inquilino entre R$ 1.329,00 e R$ 1.361,00.

Nos bairros da área Sul – zona A, como Jardins, Moema e Vila Mariana, as locações de residências de 3 dormitórios ficaram entre R$ 21,56 e R$ 27,97 por m2. Assim, um imóvel com área em torno de 150 m2 na região tem aluguel entre R$ 3.234,00 e R$ 4.195,00.

Para saber a média de preços praticados em oito grandes regiões da cidade – Centro; Norte; Leste (dividida em duas zonas: A, que corresponde à área do Tatuapé à Mooca e zona B – outros bairros dessa área geográfica, como Penha, São Miguel Paulista etc.); Oeste (segmentada em duas: zona A – Perdizes, Sumaré, Pinheiros e vizinhanças; zona B – bairros como Butantã, Jaguaré); Sul (dividida em duas sub-regiões: zona A – Jardins, Moema, Campo Belo, Vila Mariana, dentre outros; zona B – bairros como Campo Limpo, Ipiranga etc.), acesse a pesquisa de preços de aluguel, realizado mensalmente pelo Secovi-SP.

Garantia

O fiador foi o instrumento jurídico mais utilizado pelos proprietários como garantia dos contratos locatícios: foi usado em metade das moradias locadas. O outro tipo muito recorrido, principalmente nos aluguéis de menor valor, foi o depósito de até três meses (incluindo a caução nessa estatística), que foi a modalidade garantidora de 30% das residências locadas. O seguro-fiança foi a garantia de um quinto dos imóveis alugados.

Liquidez

As habitações vagas que foram escoadas mais rapidamente foram as casas e os sobrados: levaram, em média, entre 12 e 29 dias para estarem ocupadas. Os proprietários dos apartamentos esperaram um pouco mais: o IVL (Índice de Velocidade de Locação), que mede em número de dias quanto tempo demora um imóvel vago para estar locado, revelou um período médio de locação entre 18 e 37 dias.

Fonte: Imovelweb

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou variação de 0,68%, no segundo decêndio de março. No mesmo período do mês anterior, a variação foi de 1,07%. A taxa de variação dos Bens Finais avançou de -0,24% para 0,69%. A maior contribuição para esta aceleração teve origem no subgrupo alimentos processados, cuja taxa passou de -1,90% para 0,30%.

A taxa de variação do grupo Bens Intermediários passou de 0,87%, em fevereiro, para 0,66%, em março. O destaque coube ao subgrupo materiais e componentes para a manufatura, cuja taxa passou de 0,94% para 0,68%.

O índice referente a Matérias-Primas Brutas teve sua taxa de variação reduzida de 2,86% para 0,68%. Os itens que mais contribuíram para este movimento foram: soja (em grão) (-0,32% para -5,58%), minério de ferro (5,37% para -0,05%) e milho (em grão) (8,93% para 1,32%). Em sentido oposto, destacam-se: aves (-1,91% para 1,87%), café (em grão) (6,27% para 10,65%) e bovinos (0,07% para 0,83%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou variação de 0,45%, no segundo decêndio de março, ante 0,54%, no mesmo período do mês anterior. Três das sete classes de despesa componentes do índice registraram decréscimos em suas taxas de variação, com destaque para o grupo Educação, Leitura e Recreação (1,68% para 0,05%). Nesta classe de despesa, a maior contribuição partiu do item cursos formais (1,93% para 0,00%).

Também registraram decréscimos em suas taxas de variação os grupos Despesas Diversas (1,49% para 0,42%) e Transportes (1,56% para 0,96%). Nestas classes de despesa, vale mencionar o comportamento dos preços dos itens: jogo lotérico (9,66% para 1,59%) e tarifa de ônibus urbano (3,34% para 0,26%), respectivamente.

Em sentido oposto, apresentaram avanços em suas taxas de variação os grupos: Vestuário (-0,45% para 0,76%), Alimentação (-0,07% para 0,19%), Saúde e Cuidados Pessoais (0,31% para 0,56%) e Habitação (0,48% para 0,53%). Os itens que mais influenciaram a aceleração destes grupos foram: roupas (-0,62% para 1,05%), frutas (-2,42% para 0,77%), artigos de higiene e cuidado pessoal (-0,19% para 0,19%) e tarifa de telefone móvel ou celular (0,02% para 2,04%), respectivamente.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) apresentou, no segundo decêndio de março, variação de 0,37%. No segundo decêndio de fevereiro, a taxa foi de 0,42%. O índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,56%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,67%. O índice que representa o custo da Mão de Obra repetiu a taxa de variação da última apuração, que foi de 0,17%.

O segundo decêndio do IGP-M, medido pela Fundação Getulio Vargas (FGV), compreende o intervalo entre os dias 21 do mês anterior e 10 do mês de referência.

Fonte: FGV

Visite o local antes de fechar o negócio (Foto: Divulgação)

Algumas pessoas já começam a procurar um imóvel para alugar durante o feriado de Carnaval, em 8 de março. Mas, na hora de locar um local, é preciso tomar alguns cuidados. Veja a seguir:

- Procure um corretor de confiança. Vale conferir se o profissional possui um registro no Creci. Isso pode ser feito pelo próprio site do Conselho.

- Fique atento ao preço do aluguel. Em geral, o proprietário exige 50% do valor adiantado. Desconfie se o preço da locação for muito inferior à média do mercado.

- O ideal é visitar o local antes de alugá-lo, para avaliar o estado do imóvel.

- Se estiver localizado num condomínio, confira se os inquilinos podem usar as áreas comuns. Às vezes, as áreas comuns, como piscinas, quadras e churrasqueiras, ficam limitadas aos condôminos.

- Mesmo sendo uma locação para poucos dias, deve ser feito um contrato, com datas de entrada e saída do inquilino, o valor a ser pago, a forma de pagamento, eventuais multas para os casos de atraso ou depredação e até mesmo o número de pessoas que ocuparão o imóvel. O contrato pode até listar o número de utensílios, eletrodomésticos e eletrônicos do imóvel

- Exija a devolução do cheque-caução dado ao proprietário, caso isso seja exigido como garantia.

Locador poderá exigir o pagamento dos alugueis de uma só vez e antecipadamente (Foto: Divulgação)

Esse tipo de locação deverá ser firmada através de contrato escrito, com cláusula expressa que identifique a locação com destinação de temporada, e o seu prazo não será superior a noventa dias.

O locador poderá exigir o pagamento dos alugueis de uma só vez e antecipadamente, bem como poderá exigir uma das modalidades de garantias, previstas na Lei do Inquilinato.

Caso o imóvel locado seja mobiliado, deverá constar no contrato, a descrição de todos os móveis e utensílios que o guarnecem, e o seu estado de conservação. É prudente que sejam realizadas vistorias em conjunto entre locador e locatário, no início e ao final da locação, detalhando todos esses bens, e que tudo seja feito por escrito, com as assinaturas das partes.

Essa precaução, evita que o locador venha a exigir do locatário, o pagamento por eventuais danos que ele não tenha causado, e também obriga o locatário, a indenizar prejuízos que ele efetivamente venha a causar.

Antes de realizar uma locação para temporada é importante que o locatário analise  com cautela a localização do imóvel, inclusive as condições de acesso ao local, bem como a infra-estrutura da região (praias, mercados, padarias), e condições de segurança do imóvel, para que tudo atenda às suas expectativas.

É importante frisar que caso termine o prazo do contrato e o locatário permaneça no imóvel por mais de trinta dias, sem oposição do locador, a locação estará prorrogada por prazo indeterminado, sendo que os alugueis não serão mais cobrados antecipadamente, e o locador somente poderá exigir o imóvel após trinta meses de locação, exceto, é claro, em caso de falta de pagamento, ou nas hipóteses previstas no artigo 47, da Lei do Inquilinato.

*Katia Cristina Peperaio, advogada especialista em direito imobiliário, graduada e pós-graduada pela PUC-SP, sócia do escritório Peperaio Sociedade de Advogados

Fonte: ZAP Imóveis