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Apresentação da Síndico TV

admin — Sun, 09 Oct 2011 17:00:40 +0000

Conheça a TV do síndico na internet: serviços, programação, reportagens e tudo mais de interesse para síndicos, condôminos, administradoras de condomínios e empresas fornecedoras e prestadoras de serviços do ramo.

Até onde vai o poder do síndico?

admin — Tue, 23 Aug 2011 13:30:40 +0000

Notícia publicada na edição de 17/08/2011 do Jornal Cruzeiro do Sul, na página 2 do caderno A.

* Gabriel Karpat

A questão que dá o título acima ainda não foi plenamente respondida até mesmo por especialistas da área condominial. Os vários aspectos que compõem o cotidiano dos condomínios têm diferentes interpretações e inúmeras abordagens, cujas consequências, às vezes, são absolutamente imprevisíveis. Alguns itens da gestão de um condomínio são passíveis de decisões equivocadas, já que os síndicos não possuem um único caminho, uma única “cartilha” a seguir. Casos de urgência como vazamentos, problemas de segurança, emergências nas áreas comuns ou até mesmo nas unidades do edifício são alguns exemplos de ocorrências que podem exigir tomada de decisões não necessariamente abordadas em tal cartilha.

A Legislação vigente copia o modelo das leis dos anos 1960, quando a migração para as áreas urbanas ainda estava em curso e a moradia verticalizada ainda não se constituía em opção da maioria. Os tempos, porém, são outros. De lá pra cá houve uma intensa modernização e o abismo criado pelo não acompanhamento das leis deixou sem respostas grande parte dos problemas que o síndico enfrenta no dia a dia das edificações. Tal lacuna, então, vem sendo preenchida, por decisões dos síndicos. Ocorre que nem sempre essas decisões são bem compreendidas pelos moradores, formando a receita para conflitos, processos administrativos e até judiciários.

O tratamento que se dá para as obras de reparações necessárias urgentes e as obras necessárias úteis, mas não urgentes, deve ser diferenciado. Enquanto as obras necessárias, mas não urgentes podem aguardar a deliberação de uma assembleia especificamente convocada para essa finalidade, as obras emergenciais não.

Vazamentos de gás, destelhamentos, curto-circuitos e outros incidentes muitas vezes não dispõem de tempo hábil para uma análise e aprovação dos moradores. Os riscos e os danos possíveis devido à omissão do síndico podem ser irreversíveis. Nesses casos, o síndico pode e deve adotar uma ação imediata no sentido de estancar o sinistro. Somente após a adoção de medida emergencial é que ele deve convocar uma assembleia geral para ratificar a sua decisão e propor outras obras complementares se o caso assim exigir. O próprio Código Civil em seu artigo 1341 prevê que, em caso de omissão ou impedimento do síndico, qualquer condômino, independentemente de autorização, poderá proceder às obras de reparação emergenciais necessárias.

Problemas com drogas e brigas nas áreas comuns, no entanto, são assuntos que cabem às autoridades policiais e não a uma intervenção do síndico ou dos funcionários do condomínio. A postura de neutralidade facilita a ação de conciliação e evita indesejáveis e intermináveis demandas judiciais.

Casos ocorridos em áreas privativas, ou seja, fora das áreas comuns do condomínio e, portanto, sem a responsabilidade direta do síndico, mas em que há iminente risco de morte, exigem uma rápida avaliação antes de qualquer atitude. Recorrer ao Corpo de Bombeiros ou outra autoridade policial é o mais indicado. Apenas em casos mais extremos é que se deve optar, por exemplo, pelo arrombamento de portas. A invasão de domicílio não é permitida ao síndico, mas omissão de socorro também é grave. A avaliação dever ser breve e criteriosa e, na decisão por ações mais extremas, cercar-se de testemunhas é um cuidado essencial.

Como responsável pelo condomínio, o síndico deve cumprir a lei e prestar contas não apenas dos gastos como também de seus atos junto à coletividade, perante a assembleia geral. Em ocorrências não previstas na já ultrapassada legislação, o bom senso deve ser o guia para a tomada de decisão, considerando o costume daquela comunidade que ele representa. E, se possível, analisando os antecedentes.

Aos moradores também cabe o exercício do bom senso, no esforço de compreender e aprovar uma medida emergencial adotada, o que facilita o difícil trabalho de síndico. Afinal, trata-se de um personagem que possui limitado poder, mas ilimitada responsabilidade. Vale lembrar que a boa relação entre síndico e moradores traz como grande benefício, além da administração do condomínio, a harmonia desejada por todos que ali habitam.

* Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais da Gabor RH

Muda legislação para o Seguro Condomínio

admin — Tue, 05 Jul 2011 05:25:00 +0000

A partir desta sexta-feira, 1º de julho, o Seguro Condomínio deve estar adequado às novas regras de contratação. A Circular 218/2010 regulamentada pelo Conselho Nacional de Seguros Privados, por um lado, torna mais simples a aquisição, oferecendo uma Cobertura Básica Simples ou Cobertura Básica Ampla, por outro deverá fazer o custo do prêmio subir, porque não há como mensurar um seguro “all risks”.

Ela também exclui a possibilidade de rateio, orientando para que todas as coberturas tenham a mesma importância segurada. “Agora aumentou a cobertura, passando a proteger tudo a primeiro risco absoluto”, comenta José Ivanor Montanhana, diretor de Condomínio da Vila Velha. Ele afirma que os corretores pretendem aguardar o posicionamento das seguradoras. O que é certo, porém, é que o preço deve subir. E como o seguro é obrigatório, o máximo que deverá acontecer é uma mudança na hora da renovação do seguro, com as empresas disputando ainda mais os clientes.

Algumas companhias já começaram a anunciar a reformulação de seus produtos. Na Tokio Marine, por exemplo, as apólices com vigência a partir de julho oferecem possibilidades de contratação de coberturas adicionais, direcionadas tanto para o condomínio como para os condôminos. A companhia incluiu, ainda, novos limites de coberturas, franquias diferenciadas e outros serviços no seguro condomínio. “Ampliamos nosso portfolio de produtos e investimos em diferenciais para crescer no segmento de condomínios”, explica o diretor Executivo de Massificados da Tokio Marine, Marcelo Goldman. “A principal mudança é a possibilidade de serem contratadas coberturas adicionais dentro da Categoria Básica, de acordo com os riscos aos quais o condomínio segurado estiver sujeito”, explica Goldman.

Com a reformulação a companhia, que opera neste ramo há 15 anos, pretende dobrar sua participação no mercado.

Resolução do CNSP

O Seguro Condomínio deverá ser oferecido nas seguintes modalidades:

I – Cobertura Básica Simples: com as coberturas de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza.

II – Cobertura Básica Ampla: com coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos.

§ 1º Relativamente à Cobertura Básica Simples, poderão ser contratadas coberturas adicionais, de acordo com os riscos a que estiver sujeito o condomínio segurado, para atendimento ao disposto no Decreto-Lei Nº 73 e na Lei nº 10.406, conforme art. 1º deste Anexo;

§ 2º A importância segurada contratada é única para todas as garantias das Coberturas Básicas, não podendo ser estabelecidos sublimites.

Em ambas as modalidades do Seguro Condomínio poderão ser oferecidas, adicionalmente, outras coberturas não obrigatórias, observada a legislação em vigor.

O Seguro Condomínio, para o mutuário de entidade integrante do Sistema Financeiro de Habitação, será considerado o 2º risco absoluto enquanto perdurar o contrato de financiamento concedido, e desde que o referido contrato esteja amparado por seguro compulsório, dando cobertura contra incêndio e outros riscos que possam causar a destruição total ou parcial do imóvel, garantindo a sua reposição integral.

A cobertura a 2º risco absoluto refere-se apenas ao imóvel do mutuário, não aplicando-se às partes comuns do condomínio.

Fonte: Revista Apólice | Kelly Lubiato

Ações locatícias caem 36% em SP em março

admin — Sun, 08 May 2011 15:06:30 +0000

As ações judiciais relacionadas a contratos de locação caíram 35,78% em março na cidade de São Paulo, frente ao mesmo mês do ano passado. Foram registradas 1.635 ocorrências, ante as 2.546 de idêntico período de 2010, mostra levantamento efetuado nos fóruns pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Em comparação com fevereiro de 2011, mês em que foram contabilizados 1.836 processos, a queda ficou em 10,95%. Na opinião de Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, grande parcela da responsabilidade pela baixa é da Lei nº 12.112, que alterou a legislação do inquilinato e entrou em 25 de janeiro de 2010. “Como os processos por falta de pagamento estão muito mais rápidos, os locatários estão preferindo fechar acordos extrajudiciais para quitação de dívidas a enfrentar um despejo nas semanas seguintes”, justifica.

Em março, as ações por falta de pagamento, com 1.253 casos, lideraram o ranking dos processos locatícios, com 76,64% do total. As ações ordinárias ficaram com a segunda maior fatia, com 16,6% de participação (272 ações); seguidas pelas renovatórias, com 5,3% (87 ocorrências); e consignatórias, com 1,4% (23 ações).

No acumulado do primeiro trimestre, foram contabilizadas 4.637 ações, ante as 5.576 do mesmo período do ano passado, uma redução de 16,84%. Também aqui a falta de pagamento respondeu pela maior parte das ações, com participação de 78,4%.

Entenda o significado de cada ação:

Consignatória – movida quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, com opção do inquilino pelo depósito em juízo.
Falta de pagamento – motivada por inadimplência do inquilino.
Ordinária – relativa à retomada de imóvel para uso próprio, de seu ascendente ou descendente, reforma ou denúncia vazia.
Renovatória – para renovação compulsória de contratos comerciais com prazo de cinco anos.

Fonte: Secovi-SP

Legislação de trânsito também vale para condomínios

admin — Sat, 30 Apr 2011 04:51:06 +0000

Não é raro encontrar, dentro dos condomínios, pessoas cometendo infrações de trânsito. Tem de tudo: menores dirigindo, motociclistas sem capacete, excesso de velocidade, estacionamento irregular, entre outros. A sensação é de que as leis de trânsito não são aplicadas dentro de um condomínio, por ser uma propriedade particular.

“O Código Brasileiro de Trânsito (CBT) é soberano e se aplica a todos os lugares”, afirma o advogado Márcio Rachkorsky, especialista em condomínios. “Se um morador se sentir prejudicado ou vir uma infração, deve chamar a polícia, e não o síndico ou o administrador. Somente após a verificação da autoridade é que podem ser tomadas medidas como uma advertência ou multa por parte do condomínio”.

O mesmo vale para os projetos de sinalização, instalação de radares, determinação de limites de velocidade e construção de redutores de velocidade. Nada pode ser feito sem antes haver um projeto assinado por um engenheiro especialista na área de tráfego. Além disso, o projeto deve ser aprovado pelo órgão de trânsito local.

Limite de velocidade
Segundo o CBT, a velocidade máxima em vias urbanas é divida em quatro itens: 30km/h em vias locais, 40km/h em vias coletoras, 60km/h em vias arteriais e 80mh/h em vias expressas.

“Como a maioria dos condomínios tem vias tipo locais, a velocidade máxima nestes locais deve ser de 30km/h”, afirma João Cucci Neto, professor de engenharia de tráfego da Universidade Mackenzie, em São Paulo.

Para a colocação de lombadas, no intuito de reduzir a velocidade, deve-se elaborar o projeto conforme descrito acima. Além disso, a velocidade na via com a lombada cai. Por exemplo, nas vias com velocidade máxima de 30km/h, com a lombada este valor para a ser de 20km/h.

Além disso, Cucci alerta para o uso incorreto de tachão (conhecidos como quebra-molas ou tartarugas), que não pode ser usado como redutor de velocidade. “A função do tachão é limitar a área de tráfego”, conta.

Estacionamento
Segundo o Artigo 181 do CBT, os carros não podem ser estacionados a menos de cinco metros do bordo do alinhamento da via transversal. Ou seja, a menos de cinco metros de uma esquina. Também não podem ser parados carros em frente a guias rebaixadas e o estacionamento deve ser no mesmo sentido da circulação da rua.

É importante lembrar, também, que a responsabilidade pelo orçamento e contratação de empresas de engenharia para execução dos projetos é do próprio condomínio. O poder público é responsável pelas vias de acesso fora das propriedades particulares, apenas.

Placas
Segundo informações de uma empresa fornecedora de placas de trânsito, dentro de um condomínio podem ser usadas placas fora dos padrões descritos no CBT, já que trata-se de uma área particular. Desta forma, o condomínio pode contratar fornecedores de acordo com a própria conveniência.

Tal informação foi confirmada em contato com a Companhia de Engenharia de Tráfego (CET) de São Paulo, que salientou que a regra vale para a capital paulista, e pode variar nos outros municípios brasileiros.

Fonte: Licitamais

A Legislação do Seguro de Condomínios

admin — Sun, 24 Apr 2011 20:46:06 +0000

Saiba mais sobre os cuidados que os corretores de seguros e os síndicos devem ter sobre o seguro para condomínios, suas coberturas obrigatórias, facultativas e imprescindíveis, ilustradas com exemplos reais de sinistros.

Data e Horário: Dia 28 de abril, quinta-feira, às 19h
Cidade: Santos
Local: Auditório da Escola Nacional de Seguros: Rua Governador Pedro de Toledo, 23 – Boqueirão
Palestrantes: Fábio Carbonari
Professor da Escola Nacional de Seguros há mais de 20 anos nas disciplinas de Transportes Nacional e Internacional, Automóvel, Vistoria e Regulação de Automóvel e RCF-V / APP. Professor de MBA e pós-graduação do IBMEC e da FMU-SP em Gestão de Negócios Securitários e Atuária. Físico nos cursos de Comissário de Avarias, Regulador de Sinistro e Habilitação de Corretor. Atua na área de Assessoria de Seguros e também é árbitro em conciliações de seguros.
Valor: Gratuito
Inscrições: Clique aqui

Informações: (13) 3289-9852 / 3322-4150 / 3322-4153

unidadesantos@funenseg.org.br

Seguro é obrigatório em condomínios

admin — Thu, 14 Apr 2011 17:37:58 +0000

O Síndico, de acordo com a legislação vigente, é o responsável pela contratação do seguro condominial, que deve cobrir danos à estrutura do prédio contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, tanto em áreas comuns como privativas. “O seguro contra incêndio é obrigatório por lei e previsto na Convenção de todos os condomínios residenciais e comerciais”, comenta Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic.

Além do seguro obrigatório, podem ser contratadas outras coberturas adicionais, como incêndio, raio, explosão, danos elétricos e impacto de veículos. Não há necessidade da autorização dos condôminos para a contratação do seguro obrigatório. Já para qualquer cobertura adicional é preciso aprovação em assembleia.

As coberturas são parecidas na maioria dos condomínios. Por isso em casos específicos, é necessário verificar junto ao corretor uma cobertura diferenciada, caso necessário, como em locais que possuam serviços de manobrista ou obras de grande porte em áreas comuns.

É importante frisar também que os seguros cobrem apenas parte estruturais e aspectos originais do imóvel, não incluindo na cobertura o conteúdo das unidades.

Diante de tantas possibilidades o síndico pode ter dúvidas, por isso, é necessário cautela na escolha para garantir tranquilidade. “Apesar de o síndico ser o responsável na contratação do seguro, ele pode ser auxiliado pela administradora a consultar corretoras especializadas que possam dar a orientação adequada”, completa Omar Anauate.

Fonte: AABIC

A Vida em Condomínio

admin — Wed, 06 Apr 2011 03:34:53 +0000

Artigo escrito pelo presidente da Aabic, Rubens Carmo Elias Filho, publicado no dia 27/03 no jornal “O Estado de São Paulo”. Confira o material na íntegra:

Com a atual expansão dos condomínios edilícios em suas mais variadas formas em São Paulo, não só a arquitetura da cidade, mas também o conceito de propriedade e as relações humanas ganharam novos contornos. Viver em condomínio é sempre um aprendizado e coloca à prova um valor que todos concordamos, mas nem sempre respeitamos, sobretudo quando envolve o direito alheio: a democracia.

Utilizado para otimizar o espaço urbano, este tipo de empreendimento é relativamente novo no país, mas, com o aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos, estimativas já apontam que um terço da população de São Paulo viva em condomínios.

Se, por um lado, isso é uma forma de expandir a área habitacional, por outro a proximidade entre as pessoas e o compartilhamento de espaços comuns estimula a tensão entre vizinhos.

Rubens Carmo Elias Filho, presidente da AABIC

Nesse sentido, os conflitos e demandas judiciais crescentes, que muitas vezes parecem colocar em xeque a convivência, não devem ser encarados de maneira alguma como algo permanente, mas sim como parte de um processo de transição e adaptação ao modelo, que, mesmo em meio a uma expansão extremamente dinâmica, se dará de forma gradual.

Vale lembrar que não apenas as relações interpessoais enfrentam dificuldades com a realidade condominial. No campo jurídico, esse rápido crescimento também traz implicações, já que as diversas indisposições entre condôminos, que ultrapassam os portões dos edifícios e chegam aos tribunais, ainda geram dúvidas entre os legisladores.

Os condomínios constituem um objeto de direito complexo, pois estabelecem em um mesmo espaço propriedade individual e propriedade comum. Porém, essa evidente complexidade não deve desestimular o uso de ferramentas comuns, como a Convenção Condominial e o Regulamento Interno, que devem seguir as normas estabelecidas pelo Código Civil e pela Lei do Condomínio 4.591/64. E, principalmente, é importante valorizar as bem conhecidas Assembléias. Esses encontros representam um momento oportuno para a expressa e idônea manifestação da vontade dos moradores e, com a criação de novos instrumentos de interlocução, foram esvaziadas na maioria dos condomínios.

Seja por falta de tempo ou noção da sua importância, e até mesmo pela cultura contemporânea que colabora para o afastamento e individualismo, as assembléias parecem sofrer com o descaso e desuso. Apesar de recurso fundamental para o bom funcionamento de qualquer condomínio, muitos condôminos ainda vêem a questão como um inconveniente. Quase sempre há baixa adesão e, por isso, é comum que a falta de conhecimento ou mesmo debate sobre as regras estabelecidas, posteriormente, gere atrito entre os moradores.

É preciso reavaliar de que forma os conflitos entre os condôminos, síndicos, administradoras e construtoras têm sido solucionados. Não é difícil chegarmos ao diagnóstico de que as ferramentas à disposição desses atores do setor de condomínios não têm sido adequadamente aproveitadas e que a maior parte dos problemas poderia ser evitada.

Nesse sentido, também as administradoras têm papel importante. Responsáveis pela gestão de grande parte dos condomínios, além de cuidarem de questões inseridas na rotina condominial, como trabalhistas, previdenciárias e fiscais, devem investir em comunicação, garantir informação acessível e orientação sobre os recursos que os condomínios dispõem. O rápido desenvolvimento do mercado aumenta o grau de exigência do setor e implica em que as administradoras também voltem atenção às relações humanas.

A convivência condominial exige indiscutivelmente a compreensão de direitos e deveres. O condomínio contraria o atual estilo de vida individualizado e implica em socialização. Por isso, morar em um condomínio requer mudança de hábitos e atitudes para garantir a liberdade e o bem-estar coletivo. Para alguns, a princípio, não parece tarefa fácil, mas é apenas uma questão de tempo para que as diferença se resolvam. E viver em condomínio será sempre muito bom.

Por Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo)

Aos nossos visitantes e seguidores – IMPORTANTE

admin — Sat, 02 Apr 2011 17:25:33 +0000

Gostaríamos de falar com você, síndico, administrador, condômino, fornecedor, trabalhador em condomínios, enfim, com todos que nos acompanham pela internet, para agradecer as mais de 1.000 visitas diárias, que já contabilizam uma média de 200 mil páginas acessadas todos os meses, apesar de nosso pouco tempo de vida (menos de 2 anos), bem como aos nossos 1000 seguidores no Twitter.

Continuamos com o objetivo de levar a vocês informação e conteúdo, para tornar sua tarefa mais fácil, mas também estamos trabalhando para trazer divulgação e parcerias com os principais fornecedores de serviços e produtos para condomínios residenciais, comerciais e industriais.

Contamos com sua colaboração para divulgar nosso trabalho, para que possamos aumentar cada vez mais nossa capacidade de atuação.

Um forte abraço a todos!

Perguntas e Respostas Sobre a Nova Lei do Inquilinato

admin — Tue, 15 Feb 2011 03:51:28 +0000

Durante evento realizado no SECOVI–SP, Jaques Bushatsky, diretor de legislação do SECOVI-SP, e o Professor José Horácio Cintra Gonçalves Pereira, Desembargador aposentado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, respondem perguntas da platéia e dos internautas que acompanharam o evento ao vivo através da transmissão on line pela internet, sobre as vantagens e desvantagens da nova lei do inquilinato.