Um dos sonhos do administrador de empresas Affonso Celso Prazeres de Oliveira está cada vez mais próximo de se realizar. Síndico do edifício Copan, localizado no Centro de São Paulo, ele já conseguiu uma “promessa” de investimento de R$ 5 milhões para a restauração da fachada do prédio caso outros parceiros também adotem o projeto, orçado em aproximadamente R$ 24 milhões. O maior desejo de Oliveira, no entanto, não poderá ser realizado.

“Seria restaurar o projeto original do Oscar Niemeyer, mas isso é inviável, é impossível, é utopia. Como a gente só pode sonhar de olhos abertos, se eu conseguir entregar, ao final da minha gestão, esse prédio restaurado na sua fachada para os próximos 50 anos, se tiver certeza de que quem vier a me substituir manterá esse esforço que foi feito, eu estarei realizado”, diz.

O edifício tem 30 andares e se destaca na Avenida Ipiranga por sua fachada de linhas curvas, como uma grande onda. O projeto original de Niemeyer, da década de 50, previa a construção de um edifício residencial de 30 andares e de um hotel com 600 apartamentos. A obra acabou prejudicada por problemas financeiros das empresas responsáveis, e apenas o prédio residencial foi construído. Os primeiros moradores chegaram no início da década de 60.

Laís Oreb, jornalista, moradora do Copan há 26 anos (Foto: Daigo Oliva/G1)

São 1.160 apartamentos e 1.453 mil moradores atualmente – 754 homens e 699 mulheres, segundo Censo 2010 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O edifício tem 121 moradores de até 14 anos, 327 pessoas na faixa de 15 a 29 anos, 762 adultos de 30 a 59 anos e 243 idosos com mais de 60 anos.

Mas, segundo a administração do Copan, uma pesquisa realizada por alunos da Universidade de São Paulo (USP) há cinco anos contabilizou 3,6 mil moradores.

A restauração da fachada deve valorizar ainda mais o edifício, exemplo do boom imobiliário no país. Superadas algumas décadas de decadência, o Copan tem quitinetes de 26 metros quadrados sendo vendidas por R$ 160 mil e apartamentos de 219 metros quadrados por R$ 800 mil. Atualmente, por onde se anda no edifício, há barulho de reforma nos apartamentos – sinal do ritmo frenético de valorização e de novos moradores chegando.

“Antigamente tinha apartamento alugado para programa. Acontece que os aluguéis foram aumentando e esse tipo de apartamento começou a ficar deslocado. E agora como o Copan está na crista da onda, os preços subiram”, analisa a jornalista Laís Fagundes Oreb, que mora ali há 26 anos.

“Tenho dois pedreiros que moram aqui e tenho banqueiro aqui dentro também. Tem atriz. Tem pessoas da Alemanha, Coreia, China, Paraguai, Bolívia, Colômbia, EUA, Argentina, França, Portugal, Itália, tem japoneses. Temos um pouquinho do mundo aqui”, diz o síndico.

Jerra Schuessler, moradora do Copan, e o filho, Igor (Foto: Daigo Oliva/G1)

Investimento
A secretária Jerra Schuessler trocou de apartamento três vezes desde 1997, mas sempre dentro do Copan. Ela começou morando sozinha num apartamento menor e se mudou para outros maiores para acomodar melhor o filho, que hoje tem 11 anos.

“Se tiver que morar em outro lugar, eu vou. Mas vender meu apartamento, não. É o futuro do meu filhote”, diz.

O filho dela, Igor, é uma das minorias entre os moradores, segundo o levantamento do IBGE. O Censo aponta que 8,3% da população do Copan têm menos de 14 anos.

“Acho o prédio legal. Sempre no Ano Novo a gente vai lá em cima (no terraço), que é bem alto”, afirma. Sem playground, ele acaba ficando dentro do apartamento e se distraindo com televisão, computador e videogame.

Severino Avelino da Silva Filho, de 35 anos, um dos encarregados da limpeza do Copan, tem uma quitinete no prédio, mas prefere alugar para morar em uma casa maior com a família.

É ele quem recebe equipes de gravação de comerciais com atores e atrizes e turistas. Para ele, câmeras e gente famosa não são mais novidade. “Participei de um documentário de um pessoal da Alemanha. Me acompanharam de casa até o trabalho. Já fiz mais de oito entrevistas”, diz.

No terraço, Severino explica que o 32º andar equivale a uma altura maior, dada a galeria do térreo, e que o local com uma vista privilegiada para a cidade era frequentado por usuários de droga no período de decadência do Copan. Agora, cabe a ele guardar as chaves que dão acesso ao terraço e fazer rondas constantemente pelo prédio.

Severino Avelino da Silva Filho, encarregado da limpeza do Copan (Foto: Daigo Oliva/G1)

Sempre carregando um rádio para se comunicar com a equipe de funcionários, ouve queixas de moradores, fiscaliza a manutenção dos elevadores, desce todos os dias os 32 andares da escada externa para verificar a limpeza e nunca deixa de prestar atenção às visitas para evitar prostituição. “Se você vê alguém trazendo três ou quatro pessoas já fica esperto”, diz.

A auxiliar administrativa Vera Lúcia Vidal, moradora do prédio há 15 anos, reconhece que a “fiscalização” dos funcionários mudou o perfil do prédio. “Quando eu me mudei, tinha 18 anos e morava sozinha no 28º andar. Tinha muita briga de casais, muita garota de programa. De lá pra cá mudou bastante, tem segurança em todos os andares que passam a cada meia hora. Então, melhorou muito”, reconhece.

Salão de estética e loja de orgânicos
A jornalista Laís Oreb aproveita a vantagem de ter um centro comercial com 48 lojas ao alcance do elevador, no térreo do edifício. Há restaurantes de comida japonesa, italiana e mexicana, lojas de lingerie, de roupas e calçados, de chocolate, óptica, alfaiataria, lavanderia, lan house, clínica odontológica e muitos salões de beleza. Atualmente, o local preferido dela é uma loja de produtos naturais. Sim, os orgânicos chegaram ao Copan e estão fazendo sucesso.

“O movimento surpreendeu, e não fizemos nenhuma ação de marketing ainda. Fomos bem aceitos”, conta Helena Loterio Terentin, sócia da loja, aberta há cerca de um mês. Um dos hits do local é a feirinha de verduras e legumes orgânicos, montada numa banca logo na entrada da loja ao lado de uma geladeira com sucos de amora e outras frutas que fogem do básico. Quem quiser almoçar tem a opção de escolher pratos preparados por uma nutricionista.

Vera Lúcia Vidal, auxiliar administrativa, e a filha, Ana Paula Vidal, de 12 anos (Foto: Daigo Oliva/G1)

Outra novata no comércio do Copan é a esteticista Janaína Eid Ferraz. Há menos de um ano, abriu um salão de beleza no térreo, ao lado de outro salão, e resolveu captar um público disposto a pagar por serviços mais especializados – e caros – como massagem e estética.

“É difícil ser novo onde todo mundo tem 15, 20 anos. Estamos formando clientela”, diz ela.

Publicidade no Copan
Se viabilizado, o projeto do Copan será o segundo na capital paulista a utilizar um decreto que regulamentou a Lei Cidade Limpa para financiar sua própria restauração com publicidade estampada em telas protetoras ou tapumes. Neste ano, o edifício Guinle, na Rua Direita, começou a ter a fachada restaurada. O projeto foi financiado por uma empresa de calçados que é proprietária do prédio.

No caso do Copan, a contrapartida oferecida aos investidores é um painel de cerca de 2 mil metros quadrados a ser estendido na fachada do prédio enquanto durarem os trabalhos de restauração, estimados em três anos. O “outdoor” traria os logotipos das empresas patrocinadoras e luzes de LED para destacar o anúncio também à noite. A expectativa é vender até quatro cotas, ou seja, ter, no máximo, o nome de quatro empresas diferentes anunciadas no painel.

“O trabalho de prospecção está indo bem, melhor do que a gente esperava. Chamamos o grande programa de master. É o que vai ficar com a maior proporção de investimento e vai ter a garantia de ter sua imagem 24 horas por dia. Os três outros parceiros terão apenas parte da noite como espaço publicitário. Mas isso pode ser ajeitado de acordo com o interesse dos investidores. (…) Só tenho uma promessa de aporte de R$ 5 milhões. Preciso buscar o resto”, diz Oliveira.

Affonso Celso Prazeres de Oliveira, síndico do Copan (Foto: Daigo Oliva/G1)

O painel ocupará um percentual de aproximadamente 10% da área total da fachada.

O síndico não diz quantos apartamentos serão afetados pela colocação da tela porque, alega, isso ainda dependerá da posição em que ela ficará. É certo que o painel vai reduzir a visibilidade e a claridade nos apartamentos que cobrir. Mas, segundo ele, a medida foi votada em assembleia.

A diretora de paisagem urbana da Prefeitura de São Paulo, Regina Monteiro, diz que a administração do Copan ainda precisa fazer ajustes no projeto e apresentar uma proposta final. Segundo ela, a publicidade do patrocinador não será um slogan, mas uma mensagem informando que a empresa está cooperando com o projeto.

Com o passar do tempo, muitos prédios que antes eram modernos e novos se encontram em estado bem ruim. Ganhar uma cara nova, dar uma geral na fachada e trocar as instalações elétricas pode reverter o processo de envelhecimento. Em poucos meses, apartamentos que passam pelo Retrofit podem ser vendidos com preços bem mais altos. “Renovados por dentro e por fora, muitos edifícios podem chegar a ter o valor do metro quadrado triplicado”, afirma João Carlos Jimenez Horta, dirigente da Administradora e Imobiliária Org.

Perto dos novos empreendimentos, os antigos se desvalorizam e, além da manutenção, necessitam de atualização tecnológica. Muitas vezes, ocorre de prédios comerciais se transformarem em residenciais ou edifícios com pequenas salas comerciais se tornarem grandes escritórios. O Retrofit oferece esse tipo de transformação, para que os edifícios ofereçam maior conforto aos usuários.

Em alguns casos, preservam-se somente as paredes, mas ainda assim, a obra fica muito mais barata – em média, um quarto do que custaria erguer um edifício do zero e a valorização do imóvel pode chegar a 100%, segundo a imobiliária. O resultado é um edifício antigo, mas que ganha uma fachada e estruturas novas, com os serviços de rede hidráulica e elétrica, abastecimento de gás, elevadores e sistema de segurança novo etc. “Além de custar a metade do preço de um apartamento novo, o reformado ainda traz uma melhoria para a cidade”, diz Horta.

De acordo com a Org, não dá para definir ao certo a partir de quando um prédio precisa passar pelo processo de Retrofit, mas, devido ao desgaste natural dos materiais, avalia-se que seja necessária uma reconstrução parcial a partir do décimo ano de construção para rever ou substituir sistemas elétricos, hidráulico, condicionamento de ar etc.

Fonte: Imovelweb

Projeto deve ser votado ainda neste mês (Foto: Divulgação)

Uma das emendas ao projeto do Novo Plano Diretor prevê a anistia da multa devida pelo fechamento de uma varanda com vidros. Mas o Código Civil e a convenção do condomínio não podem ser esquecidos: o envidraçamento é uma alteração de fachada e, se não for aprovado pelos demais proprietários de imóveis da edificação, ele não pode ser feito. É o que explicam advogados especializados em direito imobiliário. Apesar de o projeto do novo Plano Diretor, que deve ser votado este mês, propor a anulação do pagamento de taxas para a legalização dessas obras, a alteração na lei não revoga a convenção condominial.

O advogado Hamilton Quirino lembra que consta do artigo 1.336, parágrafo terceiro, do Código Civil, que é dever dos condôminos “não alterar a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Ainda segundo ele, as convenções, geralmente, contêm dispositivo semelhante. Assim, conste ou não da convenção, a alteração da fachada não pode ser feita.

“O fechamento da varanda, quando efetuado por uma ou por algumas pessoas, constitui uma alteração da fachada. Para haver autorização do condomínio, teria que haver o quorum de 100% dos condôminos. Na prática, muitas vezes a alteração vem sendo tolerada e no fim acaba constituindo-se em autorização implícita”, explica o advogado.

O advogado Renato Anet lembra que a alteração pode até mesmo comprometer a parte estrutural do prédio – por isso, a necessidade de aprovação do condomínio, que encomendaria um projeto adequado.

“Caso seja aprovada a lei, o requerente, ainda assim, deverá submeter a decisão de fechamento da varanda ao condomínio. Será através de assembleia que a alteração será permitida. Pois do contrário, os prédios poderão sofrer sérias alterações, prejudicando a parte visual da fachada e até comprometendo a parte estrutural”, explica o advogado Renato Anet.

Manoel Maia, vice-presidente do Secovi Rio, faz coro com o colega e acrescenta que a solicitação deve ser também submetida ao arquiteto responsável pelo projeto do prédio, desde que este não tenha cedidos os direitos de alteração ao condomínio.

A emenda do Plano Diretor sobre as varandas altera a lei complementar nº 99, de autoria de João Cabral (DEM), que cria a regularização onerosa, isto é, regras para legalizar o chamado “puxadinho” mediante pagamento de taxas. Desde a sua aprovação, 13.128 pedidos de regularização – relativos sobretudo ao fechamento de varandas e expansão de cobertura -foram protocoladas na Secretaria municipal de Urbanismo. Desde então, a regularização de acréscimos só era permitida na Barra e no Recreio. Para o advogado Hamilton Quirino, a ideia da emenda é boa, pois atingiria um grande número de pessoas, regularizando uma situação já pendente há vários anos.

A prefeitura, no entanto, é contrária à aprovação da emenda e pretende se mobilizar para que a proposta nem vá a plenário. De acordo com o secretário municipal de Urbanismo, Sérgio Dias, a regularização de puxadinhos não é tema para um Plano Diretor. Ao fechar as varandas, ele ressalta, há um acréscimo de 20% nas área construída.

Fonte: O Globo

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Jaime Lerner – Consultor das Nações Unidas para assuntos de Urbanismo

O Prof. Jaime Lerner, consultor das Nações Unidas para assuntos de urbanismo, presidente do Instituto Jaime Lerner e ex-presidente da União Internacional de Arquitetos, proferiu palestra durante a Convenção Secovi 2009, realizada entre 24 e 27 de setembro. Nesta entrevista concedida a Otavio Sisternes, da SíndicoTV, o professor ressalta a importância da revitalização dos centros urbanos, criando-se condições que estimulem as pessoas a voltar a habitar as áreas atualmente decadentes, num movimento contrário à tendência que separou os locais de trabalho dos de moradia em todas as grandes cidades do mundo.

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