Por conta de uma entrevista que dei recentemente, acabei descobrindo algo que me deixou estarrecido: só na cidade de São Paulo, dezenas de condomínios estão cortando a água de condôminos que atrasam o pagamento das despesas condominiais. E o fazem com a desculpa de que o tema foi decidido em “assembleia de condôminos”. Muito embora o assunto não envolva Direito do Consumidor, vou aqui abordá-lo, porque indiretamente tem com ele relação. Vejamos os pontos.

Como é sabido, não há relação de consumo entre o condômino e o condomínio no que respeita a cobrança e pagamento das despesas de condomínio, de modo que as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC) não incidem na relação jurídica existente. No entanto, também como é de conhecimento geral dos operadores do Direito, quando o intérprete descobre a existência de lacunas no ordenamento jurídico no que diz respeito a certo caso examinado, ele pode e até deve preencher a ausência encontrada pelo método da integração. Isso pode ser feito lançando-se mão da analogia e dos princípios gerais do direito.

Ora, na hipótese que envolve os métodos de cobrança utilizados pelos condomínios e seus administradores, há uma lacuna – isto é, não há lei que a regule. Logo, deve-se procurar no sistema jurídico uma norma que se aplique a fato ou comportamento semelhante. Para a hipótese, sem nenhuma dificuldade, colmata-se a lacuna utilizando-se a analogia pela norma mais próxima e adequada do sistema que é a do “caput” do art. 42 do CDC. E esta é clara na proibição dos abusos. Leia-se:

“Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça”.

É importante que não percamos de vista, para o exame do presente assunto, o elemento histórico e que serve de modelo educacional no envolver de cobrança de dívidas. Quando a lei 8078/90 foi editada, significou um marco histórico civilizacional no Brasil em muitos dos fatos que ali foram regulados, certas práticas abolidas e proibidas, etc. Uma das novidades incrementadas foi exatamente a do impedimento dos abusos nas cobranças. Com o advento do CDC, o devedor voltou a receber o respeito que merecia e merece como cidadão, que tem logo no início da Carta Magna a garantia de que sua dignidade não pode ser ultrajada. A sociedade passou a perceber que o devedor é aquele que, por uma série de motivos, não consegue pagar sua dívida. E que não pagar sua dívida civil ou comercial não é crime: a lei quis expungir da sociedade o estigma de mau pagador gravado, injustamente, em muitas pessoas (eu sei, claro – como todos sabem – que há maus pagadores que deixam de pagar suas dívidas de má fé. Mas, é certamente a minoria; a lei quis proteger a maioria).

Num regime capitalista consumista ao extremo como o nosso, em que o sistema de marketing, de forma incessante, induz o consumidor a adquirir produtos e serviços o tempo todo e com uma larga oferta de crédito e formas de pagamento, ninguém está livre de mais cedo ou mais tarde ficar em dificuldades para pagar suas contas. E, ser devedor, aliás, não coloca o consumidor à margem do sistema, pois os instrumentos de cobrança são vários, legítimos e bem regulados: a cobrança há de ser feita de acordo com as regras estabelecidas na lei, mas sem abusos.

Mas, veja só: mesmo cobrado sem abusos, a situação do devedor é de alta desvantagem: ele pode ser protestado, pode ter seu nome lançado nos serviços de proteção ao crédito (ou seja, negativado), o que já o limita nas ações sociais – ele, nessa condição, fica reduzido em suas possibilidades de compras; ademais, ele pode ser cobrado judicialmente e ter seus bens penhorados; pode perdê-los em hasta pública. Isso tudo já não basta?

Para a lei, sim. O credor pode exercer plenamente seu direito de cobrar, mas não pode constranger, humilhar, maltratar o devedor. Se o dono da padaria tem um cheque que voltou sem fundos, pode protestá-lo e executar o emitente, mas não pode estampar o cheque na boca do caixa, como era usual antigamente.

A boa notícia: deu certo! Após a entrada em vigor do CDC, os credores melhoraram seus sistemas de cobrança, deixando de humilhar e constranger seus clientes-devedores e, nem por isso, ficaram sem receber aquilo a que tinham direito. Naturalmente, os que continuaram e ainda continuam com a prática das cobranças abusivas têm sido punidos pelo Poder Judiciário, condenados a pagar indenizações por danos morais.

Infelizmente, como disse no início desse texto, aquilo que havia sido banido das práticas comerciais pela porta de frente, voltou de forma sórdida e sorrateira pelas portas dos fundos da assembleia condominial. Como disse meu amigo Outrem Ego sobre o tema: “Não sei de quem foi a ideia, mas é incrível como alguém sempre tem uma que possa causar danos e violar a dignidade da pessoa humana e é de admirar que encontre seguidores”.

Como eu mesmo disse na entrevista a que me referi: “Cortar a água de alguém é absolutamente constrangedor. Viola a dignidade dessa pessoa. O condomínio pode ir à Justiça para cobrar, penhorar os bens dele para pagar a dívida, mas ele tem que ser respeitado. Daqui a pouco vão impedir o condômino de subir de elevador, vão impedir que ele entre no prédio… O porteiro não vai abrir a porta? É uma coisa absurda. A gente vê por aí como é abusivo mesmo. Viver em sociedade é isso. Os outros condôminos podem entender o drama de alguém que não tem condições de pagar”.

Agora acrescento. Proibir uma pessoa de tomar banho, de fazer suas necessidades, de lavar o alimento que irá ingerir, de lavar seus pratos, etc., é medonho: uma violação ao sistema jurídico democrático estabelecido no Brasil. Um ataque à dignidade da pessoa humana, que tem consequências morais, psicológicas e também materiais. A pessoa ficará doente e, não só sua saúde será atingida, mas também sua imagem, sua alma. Quem assistiu ao Programa da Rede Globo viu o exemplo da matéria levada ao ar: desempregado, um cabeleireiro, pai de duas crianças, atrasou o condomínio e ficou mais de três meses sem água em casa. Mal falado pelos vizinhos, mergulhou em uma crise pessoal e quase se separou da mulher. Veja o absurdo: um casal e duas crianças ficaram três meses sem água em casa. Um escárnio com essas pessoas. Abertamente praticado.

E mais: um ato que pode ser enquadrado no tipo penal do art. 345 do Código Penal (exercício arbitrário das próprias razões), eis que a ameaça de corte ou o corte efetuado tem como finalidade suprimir a instância judicial de cobrança. (Não cito o art. 71 do CDC , que tipifica o crime de cobrança abusiva, porque, como se sabe, não se pode fazer analogia para aplicar norma penal in mallam partem).

Mais ainda: no Estado de São Paulo (não sei quanto aos demais) com base na Lei Estadual nº 13.160 de 21-07-2008 o condomínio pode protestar o devedor – que só por essa via já será negativado no serviço de proteção ao crédito. E, mesmo antes do protesto ou depois dele, pode ingressar com ação judicial de cobrança, nunca se esquecendo que o devedor não pode alegar impenhorabilidade de bem de família (Conforme art. 3º, IV da Lei 8009/90 e pacífico entendimento da jurisprudência nesse sentido)

Repito, para concluir, que o caso mostra um retrocesso histórico enorme, um retorno a uma espécie de barbárie que havia sido extirpada das práticas nacionais. Ela é ilegal e serve para deseducar, fazendo as pessoas acreditarem que violar o outro é exercício de direito, quando está longe de sê-lo. Evidentemente, nem precisaria dizê-lo, o fato só de o ato ser autorizado por muitos (a assembleia) não muda em nada sua natureza abusiva; apenas demonstra desconhecimento e despreparo de quem vota.

1. Fantástico, Rede Globo, domingo, dia 12-2-2012

2. O costume jurídico, embora referido no art. 4º da Lei de introdução às normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei 4.657/1942, antes denominada Lei de Introdução ao Código Civil) como norma utilizável para o preenchimento da lacuna, na verdade é norma típica e, portanto, ou é própria e aplicável ao caso ou é elemento analógico. Para mais dados sobre esse tema, consultar meu Manual de Introdução ao Estudo do Direito, 11ª. edição, 2012, São Paulo: Saraiva, págs. Cap. 6, subitem 6.7.3.

3. Art. 345 – Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena – detenção, de quinze dias a um mês, ou multa, além da pena correspondente à violência. Parágrafo único – Se não há emprego de violência, somente se procede mediante queixa.

4. Art. 71. Utilizar, na cobrança de dívidas, de ameaça, coação, constrangimento físico ou moral, afirmações falsas incorretas ou enganosas ou de qualquer outro procedimento que exponha o consumidor, injustificadamente, a ridículo ou interfira com seu trabalho, descanso ou lazer.

Fonte: Terra Magazine

Rizzatto Nunes é mestre e doutor em Filosofia do Direito e livre-docente em Direito do Consumidor pela PUC/SP. É desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo. Autor de diversos livros, lançou recentemente “Superdicas para comprar bem e defender seus direitos de consumidor” (Editora Saraiva) e o romance “O abismo” (Editora da Praça).

Segundo o trabalhador, contratado em março de 2009 pelo Condomínio Residencial Vitória Régia, em Aracaju, o fato ocorreu em 29/7/2010. Nesse dia, um condômino teria se dirigido a ele, na guarita do condomínio, e dito que poderia matar ou mandar matar quem ele quisesse. Quinze minutos depois, quando o porteiro entregava o boleto da taxa de condomínio a outro morador, o agressor voltou e, sem nenhum aviso, levantou a camisa para mostrar que estava desarmado, chamou o trabalhador de “velho safado” e desferiu-lhe um tapa na face.

O porteiro soube depois que o agressor era policial, portava arma e já se comportara daquela maneira em outras ocasiões. Procurado pela síndica por telefone, foi aconselhado a não abrir boletim de ocorrência e “deixar isso para lá”. Segundo a síndica, situações parecidas já teriam acontecido outras vezes, e o agressor “não possuía suas faculdades mentais normais”. Em juízo, o condomínio reconheceu a agressão, mas negou que houvesse qualquer responsabilidade sua pelo ato do morador.

Ao examinar o caso, a 2ª Vara de Aracaju indeferiu o pedido de indenização feito pelo porteiro, pois o condomínio não poderia ser responsabilizado por um “ato pontual” e de “caráter personalíssimo” praticado por condômino, pessoa física. Em relação à dispensa do trabalhador, o juízo de primeira instância considerou que, por ser ato discricionário do empregador, não havia, no caso, qualquer prova cabal de que a iniciativa se dera como consequência do ocorrido.

Responsabilidade
O processo toma agora novo rumo, após a decisão da Oitava Turma do TST no julgamento do recurso de revista do trabalhador. Para o relator, juiz convocado Sebastião Geraldo de Oliveira, se o empregado sofre dano físico e moral durante a jornada de trabalho, quando está sob a tutela do empregador, o condomínio deve responder pelo dano causado.

Para o relator, cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, uma vez que sua condição de proprietário garante o exercício de determinados direitos. Portanto, o condômino que agride física e/ou verbalmente o empregado “abusa verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral”.

A fundamentação da decisão baseou-se no entendimento de que o condomínio deve zelar pela integridade tanto de seus moradores como dos empregados, punindo aqueles que não observem as regras de convívio, conforme dispõe o artigo 1.337 do Código Civil, que prevê procedimentos a serem aplicados pelos condomínios a seus condôminos antissociais. Portanto, se algum morador gera problemas por seu comportamento antissocial, e o condomínio não o pune, está caracterizada a atitude omissiva do empregador.

Retorno à Vara
Para que o condomínio seja condenado ao pagamento de indenização por dano moral – com base na responsabilização subjetiva contemplada no artigo 186 do Código Civil, é necessária, porém, a existência de ação ou omissão do empregador, nexo causal e lesão extrapatrimonial. No caso, o juiz de primeiro grau indeferiu o pedido com base na ausência de responsabilidade do condomínio. Assim, as provas não foram analisadas, e a oitiva de testemunhas não foi realizada.

Diante dessa situação, a Turma não pôde analisar se o trabalhador sofreu as agressões. Por isso, a Oitava Turma determinou o retorno dos autos à Vara de origem para que realize a instrução processual e julgue o feito como entender de direito.

Lourdes Tavares/TST

Fonte: Tudo Rondônia

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Consta dos autos que o morador pediu a indenização alegando ter sido ofendido durante assembleia geral para a eleição do síndico. Ele afirmou que, perante cerca de 30 pessoas, ao ser mencionado seu nome para exercer a função de síndico, foi ofendido por moradora que, entre outras expressões, alegou que ele não possuía equilíbrio e a teria agredido fisicamente.

Para a desembargadora Iris Helena Medeiros Nogueira, relatora da apelação no TJ-RS, não houve dano moral por parte da ré em manifestar contrariedade com a indicação para síndico. Isso porque, ao ser mencionado o nome do morador na assembleia, a mulher apenas externou as qualidades que considerava necessárias ao exercício do cargo de síndico, exercendo direito seu na qualidade de condômina.

A desembargadora ressaltou ainda que, apesar de reprováveis, transtornos entre condôminos são consequências naturais das relações cotidianas. “Porém, a indenização por dano moral exige bem mais do que o mero dissabor experimentado pela parte demandante em razão de manifestação da parte demandada durante reunião de condomínio, ainda mais considerando haver histórico de desentendimento entre as partes”.

Vara de Pelotas
O juiz Gerson Martins julgou improcedente o pedido de dano moral por entender que não houve demonstração de agir ilícito por parte da outra condômina, que se limitou a dar sua opinião durante a assembleia condominial.

“Causa estranheza o fato de o autor, que já exerceu função de síndico e estava disposto a exercer novamente tal função, apresentar suscetibilidade a críticas sem maiores consequências, que não abalariam a honra de pessoas mais equilibradas ou seguras de si, pois na mesma ocasião em que foi agredido verbalmente teve oportunidade de rebater eventuais acusações falsas. Se aceitou que seu nome fosse colocado à disposição, estava sujeito a tal situação”, afirmou o juiz.

Insatisfeito, o autor apelou ao TJ-RS. Em sua defesa, a moradora afirmou que, após a indicação do nome do autor para o cargo de síndico, referiu que a pessoa que ocupa essa função deveria ter equilíbrio emocional. E, em meio à discussão, alertou para o fato de já ter sido agredida fisicamente pelo autor. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-RS.

Apelação 70039774161

Fonte: Consultor Jurídico

Diferentemente do que muitos pensam, não é possível excluir alguém de sua residência por comportamento antissocial. A Constituição Federal garante o direito de propriedade, mas existem mecanismos legais para que o condômino antissocial seja obrigado a respeitar os limites da boa convivência e dos bons costumes em comunidade.

A vida em comunidade nos condomínios é regulamentada por uma espécie de “lei interna”, conhecida como Convenção de Condomínio, que estabelece regras claras e objetivas sobre a boa convivência da vida em coletividade. Atualmente, com o advento dos grandes condomínios, com maiores áreas em comum, cresceram também os casos e queixas de condutas antissociais. Esses desentendimentos muitas vezes são consequência de excessos cometidos em áreas comuns ou na própria unidade. Por esse motivo, são criadas as regras para a utilização saudável do condomínio. E quem transgredir essas normas poderá sofrer sanções, que podem incluir de uma simples notificação, multas, até a restrição ao uso da unidade.

No entanto, existem alguns casos extremos, onde os condôminos são privados do uso de sua propriedade. Privados, não excluídos. Ou seja, continuam detentores do direito de propriedade, mas são privados da posse do seu próprio bem por reiteradas condutas antissociais.

Ou seja, aquele condômino que reiteradamente pratique infrações, viole os preceitos da Convenção de Condomínio e provoque, assim, um sério transtorno à vida social, à segurança, sossego, saúde e até ao equilíbrio financeiro do condomínio e de outros moradores não pode ser excluído pelo condomínio, mas pode sofrer um limitação ao direito de usar, gozar e fruir o seu bem. A exclusão seria compelir judicialmente o infrator a alienar a sua unidade autônoma, o que significa ferir o seu direito de propriedade. Ele pode perder o direito de usar, gozar e fruir livremente do seu bem , pois infringiu regras veladas da vida em comunidade.

O Código Civil brasileiro faz referência à liberdade individual do morador em condomínio em seus artigos 1.336 e 1.337. Esses artigos estabelecem multas pesadas àqueles condôminosque não cumprem, de forma reiterada, os seus deveres perante o condomínio. E a lei prevê que essas sanções podem ser de até dez vezes o valor da contribuição para as despesas condominiais, em casos de condutas antissociais.

O condomínio que, após aplicar as multas previstas na Convenção e previstas também no Código Civil não tiver sucesso em cessar condutas antissociais, poderá propor ação que comine na abstenção por parte do infrator de determinado ato ou até mesmo que o prive do uso pessoal de sua unidade, com base no artigo 461 do Código de Processo Civil.

Para ilustrar o tema, vale citar dois casos reais que servem como exemplos de conduta antissocial e nociva em condomínios. No primeiro, uma condômina com comportamento agressivo causa transtornos aos demais moradores há muitos anos. Ela tem atitudes bizarras como jogar fezes do seu cachorro no apartamento do zelador e riscar carros na garagem. Após inúmeras multas e advertências, o caminho para a solução foi a convocação de uma assembleia com a presença da condômina antissocial e proposição de um acordo de boa conduta, onde foi estipulada uma multa. Caso ela não cumpra o acordo, a privação será o próximo passo.

Outro caso é o de um empresário solteiro que faz festas em seu apartamento de luxo em um bairro nobre de São Paulo. Em um dos eventos, o empresário estoura um rojão de sua sacada e inicia um incêndio no apartamento que fica no andar de baixo do seu, ao atingir a cortina de seu vizinho. O caso é levado à polícia e, posteriormente, o condomínio propõe medida judicial. O condomínio exige a privação do condômino antissocial, o qual é multado em valores que ultrapassam R$ 100 mil. Além das multas, a Justiça arbitra multa diária para o descumprimento do regulamento interno especificamente no que tange a barulho, festas e limita horários. Ou seja, o juiz limita o uso da unidade, porém, não exclui o condômino.

Conclui-se assim que o condômino antissocial não pode ser excluído do direito de propriedade. Porém, pode o mesmo ser privado do uso de sua propriedade se assim der causa e caso seja determinado judicialmente. Vale lembrar que este condômino antissocial, caso seja privado do uso pessoal de sua unidade, poderá alienar, locar, dar em comodato a sua unidade.

Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

Fonte: Repórter Diário

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Um forte abraço a todos!

Comodidades ofertadas pelos lançamentos auxiliam a encontrar lugares onde pets serão bem acolhidos. (Foto: CPetrella)

A permissão ou não da permanência de animais em apartamentos de futuros condomínios é determinada pela regras da convenção condominial, a qual resulta de discussão e aprovação em assembléia de condôminos. Assim, ao comprar um imóvel em lançamento, não é possível obter garantia de que nossos bichos poderão ir conosco, a não ser que identifiquemos nos futuros vizinhos a aceitação por animais, o que é bem mais simples do que parece.

Depois de constatar a importância dos animais de estimação, adotados em 44% dos lares brasileiros (pesquisa Radar Pet/Sindan), as construtoras e incorporadoras passaram a ofertar espaços próprios para eles, em vários dos seus lançamentos.

Utilizada pela publicidade no elenco dos confortos oferecidos pelo futuro edifício, a existência de espaços convencionados pelo mercado como agility dog, pet stop, dog way, pet walk e outros termos assemelhados permite estimar que os compradores de imóveis naquele condomínio possuem animais de estimação ou, no mínimo, são solidários com quem os possui.

No que diz respeito a manter animais nos imóveis do condomínio, identificar os futuros vizinhos com preferências iguais ou semelhantes às nossas nos aproxima da certeza de que nossos pets serão acolhidos, mas não garante a inexistência futura de eventuais conflitos. Evitá-los dependerá principalmente dos donos de animais.

O princípio da vida em condomínio é a solidariedade. Para a questão, esta característica comportamental tem tal força que, não raro, é citada por juízes nas decisões sobre causas condominiais. Por parte dos donos de animais, a solidariedade é ditada pelo adequado comportamento ao circular com os animais nas áreas comuns, e também pela escolha da raça que, de certa forma, conviverá com todos os condôminos.

Quando se trata de cães, a recomendação é optar por aqueles que latem pouco, como o Yorkshyre, Lulu da Pomerania e Lhaza. Raças que soltam pelos facilmente exigem cuidados maiores, no apartamento onde moram e também em relação às áreas comuns. Quanto ao porte, a questão é também o conforto dos bichos, que necessitam de espaço em escala nem sempre disponível nos apartamentos.

Radar Pet/Sidan – Elaborada por iniciativa da Comissão de Animais de Companhia (Comac), do Sindicato Nacional da Indústria de Produtos para Saúde Animal (Sindan), a pesquisa Radar Pet identifica que 44% dos brasileiros possuem animais de estimação e reconhecem o papel positivo que desempenham no cotidiano. Nos dados reunidos por perfis, a pesquisa mostra que 40% dos lares com crianças, jovens e adolescentes têm animais de estimação.

Atrás somente dos Estados Unidos, o Brasil é o segundo maior mercado mundial focado em animais de estimação, e tem a expectativa de crescer 30% no período. Os alvos principais são, principalmente, 32 milhões de cães e 16 milhões de gatos, de acordo a Associação Nacional dos Fabricantes de Alimentos para Animais de Estimação (AnfalPet). Este segmento é responsável por R$ 9,2 bilhões do movimento do setor, que no último balanço (2009) alcançou faturamento nacional de mais de R$ 16 bilhões.

Fonte: Imovelweb

Condomínio Quinta das Palmeiras em Barreto (Foto: Ari Kaye/Agência O Globo)

Tudo bem que a chuva anda atrapalhando a vida dos banhistas neste comecinho de verão. Mesmo assim, a estação promete muito sol e calor até março, o que deixa muitos cariocas ansiosos pelos banhos de piscina.

Nos condomínios e residências, com a promessa de grande fluxo de pessoas nesses espaços, é fundamental que a manutenção seja rigorosa. Antes mesmo de limpar e tratar a água, é preciso verificar se motor, bomba e sistema de filtragem estão em bom funcionamento. Se não estiver tudo certo com esses equipamentos, a aplicação dos produtos para o tratamento da água não vai surtir o efeito desejado, o que pode causar doenças, principalmente de pele.

O primeiro passo é fazer os testes de PH, que mede a acidez da água (o resultado deve estar entre 7.0 e 7.4); de alcalinidade (entre 1.0 e 3.0 ppm, isto é, partes por milhão); e de granulação de cloro (entre 80 e 120 ppm). A verificação pode ser feita pelo próprio morador ou por um funcionário, no caso de edifícios.

- No verão, a medição de PH, alcalinidade e cloro deve ser feita diariamente em edifícios e semanalmente em residências. Nas outras estações, a verificação pode ser reduzida pela metade – explica o técnico em tratamento de água da hth, Fábio Forlenza, conhecido como Dr. Piscina.

Uma forma simples de testar a água a ser tratada é colocá-la num balde, adicionar uma colher de sopa de cloro granulado e aguardar uma hora. Caso haja reação química, ou seja, se a água escurecer, significa que ela possui um alto nível de metais e será necessário tratá-la antes de realizar qualquer outro tipo de procedimento.

Além do tratamento químico da água, a manutenção física é igualmente importante. Durante o verão, a peneiração pode ser feita todos os dias. Nela é retirada a sujeira grossa que, normalmente, fica em suspensão, como insetos, folhas, cabelos, restos de comida e outros pequenos objetos. A aspiração deve ser feita a cada dois dias e a escovação, de 15 em 15 dias. Nas demais estações, esses procedimentos podem ser feitos quando necessário.

Os bronzeadores e protetores, considerados vilões do bom visual da água, podem ter seus efeitos atenuados com eliminadores de oleosidades, encontrados em lojas especializadas. Outra questão que vai do bom senso de cada morador é não utilizar a piscina em caso de doença de pele ou outras infecções transmissíveis pela água. Nos condomínios, é essencial que se exija o atestado médico atualizado.

Ao contrário do que muitos pensam, não é necessário realizar a troca da água das piscinas.

- Trocar só porque alguém acha que a água está há muito tempo na piscina não justifica, é desperdício. Ao longo de um ano, apenas com o movimento natural das pessoas na piscina e da manutenção, toda a água vai sendo renovada gradativamente. Como a água evapora, os banhistas saem molhados ou jogam gotas para fora, a piscina vai perdendo água, que é reposta toda semana para se manter o nível – explica o técnico da hth.

Projeto de Maurício Nóbrega

Os conflitos de maior complexidade que as imobiliárias vêm intermediando são os vazamentos de um apartamento para outro e problemas em relação a vagas no estacionamento. Queixas da falta de higiene no condomínio, geralmente geram conflitos de menor complexidade, então as providências são tomadas mais rapidamente. “Se quando surgisse um problema, os condôminos permitissem a verificação para reparo, seria mais simples de se chegar a um acordo”, comenta Herold.

Segundo a psicóloga Erica Brandt, toda a sociedade vivencia um tempo que requer maior compromisso com o bem comum favorecendo uma consciência de responsabilidade em pacificar os espíritos, pois onde não há ódio, não há guerra. “A cada ano, presenciamos um aumento de atitudes agressivas entre as pessoas. São palavras e gestos que denunciam um estado de consciência alterado sem se importar com as consequências de tais atos desumanos”, comenta a profissional. Nesse contexto, por muito pouco as brigas se tornam frequentes.

As assembleias de condomínios são um recurso dos moradores para, nos debates, manterem uma relação transparente e honesta a fim de amenizar os conflitos. Além delas, Julio Herold destaca o bom senso das pessoas como principal fonte de harmonia nos espaços comuns. Se necessário, diz o gestor, a imobiliária administradora tem condições de auxiliar, intermediando os problemas e orientando o síndico e os condôminos para as melhores soluções, tendo como apoio a própria Convenção do Condomínio.

Fonte: Segs

Daphnis Citti de Lauro, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (Foto: Divulgação)

Por Daphnis Citti de Lauro*

Como o Capítulo VII do Código Civil que trata do condomínio edilício é omisso a respeito desse assunto, é comum surgirem dúvidas sobre se o condômino inadimplente pode se candidatar a síndico e o que fazer quando o síndico fica inadimplente.

O inadimplente não pode ser candidato a síndico porque dentre as funções de síndico, está a de “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia” (art. 1348, inciso IV).

Em todas as convenções condominiais encontramos a obrigação do pagamento das taxas condominiais. Portanto, a inadimplência é um descumprimento dessa convenção.

Também é função do síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições.

Se algum inadimplente for por hipótese, eleito síndico, certamente ele não proporá ação judicial contra si, para cobrar as taxas condominiais em atraso. Também não terá condições morais de cobrar de outros condôminos, nem poderá votar e nem participar das deliberações das assembléias.

Assim, não importa que a lei seja omissa a respeito. A conclusão é óbvia.

Com relação ao atraso do síndico, é ocorrência rara, uma vez que normalmente os síndicos são isentos do pagamento da taxa condominial, ou por previsão da própria convenção ou por decisão assemblear.

Nos condomínios em que a taxa é elevada, ele normalmente é isento de metade da taxa condominial, devendo pagar os outros 50%.

Não se pode esquecer também, que a taxa que o síndico é isento, será sempre a ordinária, pois em qualquer hipótese, deverá pagar as taxas extraordinárias, que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do condomínio e que importam, na sua maioria, na valorização do imóvel.

Nos condomínios em que o síndico fica devendo essa parte da taxa condominial ou a taxa extraordinária, é aconselhável que os condôminos tomem a iniciativa de se reunirem e, de acordo com o quorum estabelecido pela convenção condominial, convocarem uma assembleia geral para sua destituição.

Sobretudo, há o aspecto moral e ético. Ninguém que esteja inadimplente deve se candidatar ao cargo de síndico. E o síndico que estiver na mesma situação deve renunciar ao cargo, evitando assim o seu constrangimento e dos demais condôminos, pois uma assembleia de destituição é extremamente desagradável para todos.

*Daphnis Citti de Lauro é advogado, autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”