Segundo o trabalhador, contratado em março de 2009 pelo Condomínio Residencial Vitória Régia, em Aracaju, o fato ocorreu em 29/7/2010. Nesse dia, um condômino teria se dirigido a ele, na guarita do condomínio, e dito que poderia matar ou mandar matar quem ele quisesse. Quinze minutos depois, quando o porteiro entregava o boleto da taxa de condomínio a outro morador, o agressor voltou e, sem nenhum aviso, levantou a camisa para mostrar que estava desarmado, chamou o trabalhador de “velho safado” e desferiu-lhe um tapa na face.

O porteiro soube depois que o agressor era policial, portava arma e já se comportara daquela maneira em outras ocasiões. Procurado pela síndica por telefone, foi aconselhado a não abrir boletim de ocorrência e “deixar isso para lá”. Segundo a síndica, situações parecidas já teriam acontecido outras vezes, e o agressor “não possuía suas faculdades mentais normais”. Em juízo, o condomínio reconheceu a agressão, mas negou que houvesse qualquer responsabilidade sua pelo ato do morador.

Ao examinar o caso, a 2ª Vara de Aracaju indeferiu o pedido de indenização feito pelo porteiro, pois o condomínio não poderia ser responsabilizado por um “ato pontual” e de “caráter personalíssimo” praticado por condômino, pessoa física. Em relação à dispensa do trabalhador, o juízo de primeira instância considerou que, por ser ato discricionário do empregador, não havia, no caso, qualquer prova cabal de que a iniciativa se dera como consequência do ocorrido.

Responsabilidade
O processo toma agora novo rumo, após a decisão da Oitava Turma do TST no julgamento do recurso de revista do trabalhador. Para o relator, juiz convocado Sebastião Geraldo de Oliveira, se o empregado sofre dano físico e moral durante a jornada de trabalho, quando está sob a tutela do empregador, o condomínio deve responder pelo dano causado.

Para o relator, cada condômino, ao tratar pessoalmente com os empregados do condomínio, está na posição de empregador, uma vez que sua condição de proprietário garante o exercício de determinados direitos. Portanto, o condômino que agride física e/ou verbalmente o empregado “abusa verdadeiramente da subordinação jurídica decorrente da relação de emprego, o que enseja a responsabilidade de indenização por dano moral”.

A fundamentação da decisão baseou-se no entendimento de que o condomínio deve zelar pela integridade tanto de seus moradores como dos empregados, punindo aqueles que não observem as regras de convívio, conforme dispõe o artigo 1.337 do Código Civil, que prevê procedimentos a serem aplicados pelos condomínios a seus condôminos antissociais. Portanto, se algum morador gera problemas por seu comportamento antissocial, e o condomínio não o pune, está caracterizada a atitude omissiva do empregador.

Retorno à Vara
Para que o condomínio seja condenado ao pagamento de indenização por dano moral – com base na responsabilização subjetiva contemplada no artigo 186 do Código Civil, é necessária, porém, a existência de ação ou omissão do empregador, nexo causal e lesão extrapatrimonial. No caso, o juiz de primeiro grau indeferiu o pedido com base na ausência de responsabilidade do condomínio. Assim, as provas não foram analisadas, e a oitiva de testemunhas não foi realizada.

Diante dessa situação, a Turma não pôde analisar se o trabalhador sofreu as agressões. Por isso, a Oitava Turma determinou o retorno dos autos à Vara de origem para que realize a instrução processual e julgue o feito como entender de direito.

Lourdes Tavares/TST

Fonte: Tudo Rondônia

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Consta dos autos que o morador pediu a indenização alegando ter sido ofendido durante assembleia geral para a eleição do síndico. Ele afirmou que, perante cerca de 30 pessoas, ao ser mencionado seu nome para exercer a função de síndico, foi ofendido por moradora que, entre outras expressões, alegou que ele não possuía equilíbrio e a teria agredido fisicamente.

Para a desembargadora Iris Helena Medeiros Nogueira, relatora da apelação no TJ-RS, não houve dano moral por parte da ré em manifestar contrariedade com a indicação para síndico. Isso porque, ao ser mencionado o nome do morador na assembleia, a mulher apenas externou as qualidades que considerava necessárias ao exercício do cargo de síndico, exercendo direito seu na qualidade de condômina.

A desembargadora ressaltou ainda que, apesar de reprováveis, transtornos entre condôminos são consequências naturais das relações cotidianas. “Porém, a indenização por dano moral exige bem mais do que o mero dissabor experimentado pela parte demandante em razão de manifestação da parte demandada durante reunião de condomínio, ainda mais considerando haver histórico de desentendimento entre as partes”.

Vara de Pelotas
O juiz Gerson Martins julgou improcedente o pedido de dano moral por entender que não houve demonstração de agir ilícito por parte da outra condômina, que se limitou a dar sua opinião durante a assembleia condominial.

“Causa estranheza o fato de o autor, que já exerceu função de síndico e estava disposto a exercer novamente tal função, apresentar suscetibilidade a críticas sem maiores consequências, que não abalariam a honra de pessoas mais equilibradas ou seguras de si, pois na mesma ocasião em que foi agredido verbalmente teve oportunidade de rebater eventuais acusações falsas. Se aceitou que seu nome fosse colocado à disposição, estava sujeito a tal situação”, afirmou o juiz.

Insatisfeito, o autor apelou ao TJ-RS. Em sua defesa, a moradora afirmou que, após a indicação do nome do autor para o cargo de síndico, referiu que a pessoa que ocupa essa função deveria ter equilíbrio emocional. E, em meio à discussão, alertou para o fato de já ter sido agredida fisicamente pelo autor. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-RS.

Apelação 70039774161

Fonte: Consultor Jurídico

Diferentemente do que muitos pensam, não é possível excluir alguém de sua residência por comportamento antissocial. A Constituição Federal garante o direito de propriedade, mas existem mecanismos legais para que o condômino antissocial seja obrigado a respeitar os limites da boa convivência e dos bons costumes em comunidade.

A vida em comunidade nos condomínios é regulamentada por uma espécie de “lei interna”, conhecida como Convenção de Condomínio, que estabelece regras claras e objetivas sobre a boa convivência da vida em coletividade. Atualmente, com o advento dos grandes condomínios, com maiores áreas em comum, cresceram também os casos e queixas de condutas antissociais. Esses desentendimentos muitas vezes são consequência de excessos cometidos em áreas comuns ou na própria unidade. Por esse motivo, são criadas as regras para a utilização saudável do condomínio. E quem transgredir essas normas poderá sofrer sanções, que podem incluir de uma simples notificação, multas, até a restrição ao uso da unidade.

No entanto, existem alguns casos extremos, onde os condôminos são privados do uso de sua propriedade. Privados, não excluídos. Ou seja, continuam detentores do direito de propriedade, mas são privados da posse do seu próprio bem por reiteradas condutas antissociais.

Ou seja, aquele condômino que reiteradamente pratique infrações, viole os preceitos da Convenção de Condomínio e provoque, assim, um sério transtorno à vida social, à segurança, sossego, saúde e até ao equilíbrio financeiro do condomínio e de outros moradores não pode ser excluído pelo condomínio, mas pode sofrer um limitação ao direito de usar, gozar e fruir o seu bem. A exclusão seria compelir judicialmente o infrator a alienar a sua unidade autônoma, o que significa ferir o seu direito de propriedade. Ele pode perder o direito de usar, gozar e fruir livremente do seu bem , pois infringiu regras veladas da vida em comunidade.

O Código Civil brasileiro faz referência à liberdade individual do morador em condomínio em seus artigos 1.336 e 1.337. Esses artigos estabelecem multas pesadas àqueles condôminosque não cumprem, de forma reiterada, os seus deveres perante o condomínio. E a lei prevê que essas sanções podem ser de até dez vezes o valor da contribuição para as despesas condominiais, em casos de condutas antissociais.

O condomínio que, após aplicar as multas previstas na Convenção e previstas também no Código Civil não tiver sucesso em cessar condutas antissociais, poderá propor ação que comine na abstenção por parte do infrator de determinado ato ou até mesmo que o prive do uso pessoal de sua unidade, com base no artigo 461 do Código de Processo Civil.

Para ilustrar o tema, vale citar dois casos reais que servem como exemplos de conduta antissocial e nociva em condomínios. No primeiro, uma condômina com comportamento agressivo causa transtornos aos demais moradores há muitos anos. Ela tem atitudes bizarras como jogar fezes do seu cachorro no apartamento do zelador e riscar carros na garagem. Após inúmeras multas e advertências, o caminho para a solução foi a convocação de uma assembleia com a presença da condômina antissocial e proposição de um acordo de boa conduta, onde foi estipulada uma multa. Caso ela não cumpra o acordo, a privação será o próximo passo.

Outro caso é o de um empresário solteiro que faz festas em seu apartamento de luxo em um bairro nobre de São Paulo. Em um dos eventos, o empresário estoura um rojão de sua sacada e inicia um incêndio no apartamento que fica no andar de baixo do seu, ao atingir a cortina de seu vizinho. O caso é levado à polícia e, posteriormente, o condomínio propõe medida judicial. O condomínio exige a privação do condômino antissocial, o qual é multado em valores que ultrapassam R$ 100 mil. Além das multas, a Justiça arbitra multa diária para o descumprimento do regulamento interno especificamente no que tange a barulho, festas e limita horários. Ou seja, o juiz limita o uso da unidade, porém, não exclui o condômino.

Conclui-se assim que o condômino antissocial não pode ser excluído do direito de propriedade. Porém, pode o mesmo ser privado do uso de sua propriedade se assim der causa e caso seja determinado judicialmente. Vale lembrar que este condômino antissocial, caso seja privado do uso pessoal de sua unidade, poderá alienar, locar, dar em comodato a sua unidade.

Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

Fonte: Repórter Diário

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Comodidades ofertadas pelos lançamentos auxiliam a encontrar lugares onde pets serão bem acolhidos. (Foto: CPetrella)

A permissão ou não da permanência de animais em apartamentos de futuros condomínios é determinada pela regras da convenção condominial, a qual resulta de discussão e aprovação em assembléia de condôminos. Assim, ao comprar um imóvel em lançamento, não é possível obter garantia de que nossos bichos poderão ir conosco, a não ser que identifiquemos nos futuros vizinhos a aceitação por animais, o que é bem mais simples do que parece.

Depois de constatar a importância dos animais de estimação, adotados em 44% dos lares brasileiros (pesquisa Radar Pet/Sindan), as construtoras e incorporadoras passaram a ofertar espaços próprios para eles, em vários dos seus lançamentos.

Utilizada pela publicidade no elenco dos confortos oferecidos pelo futuro edifício, a existência de espaços convencionados pelo mercado como agility dog, pet stop, dog way, pet walk e outros termos assemelhados permite estimar que os compradores de imóveis naquele condomínio possuem animais de estimação ou, no mínimo, são solidários com quem os possui.

No que diz respeito a manter animais nos imóveis do condomínio, identificar os futuros vizinhos com preferências iguais ou semelhantes às nossas nos aproxima da certeza de que nossos pets serão acolhidos, mas não garante a inexistência futura de eventuais conflitos. Evitá-los dependerá principalmente dos donos de animais.

O princípio da vida em condomínio é a solidariedade. Para a questão, esta característica comportamental tem tal força que, não raro, é citada por juízes nas decisões sobre causas condominiais. Por parte dos donos de animais, a solidariedade é ditada pelo adequado comportamento ao circular com os animais nas áreas comuns, e também pela escolha da raça que, de certa forma, conviverá com todos os condôminos.

Quando se trata de cães, a recomendação é optar por aqueles que latem pouco, como o Yorkshyre, Lulu da Pomerania e Lhaza. Raças que soltam pelos facilmente exigem cuidados maiores, no apartamento onde moram e também em relação às áreas comuns. Quanto ao porte, a questão é também o conforto dos bichos, que necessitam de espaço em escala nem sempre disponível nos apartamentos.

Radar Pet/Sidan – Elaborada por iniciativa da Comissão de Animais de Companhia (Comac), do Sindicato Nacional da Indústria de Produtos para Saúde Animal (Sindan), a pesquisa Radar Pet identifica que 44% dos brasileiros possuem animais de estimação e reconhecem o papel positivo que desempenham no cotidiano. Nos dados reunidos por perfis, a pesquisa mostra que 40% dos lares com crianças, jovens e adolescentes têm animais de estimação.

Atrás somente dos Estados Unidos, o Brasil é o segundo maior mercado mundial focado em animais de estimação, e tem a expectativa de crescer 30% no período. Os alvos principais são, principalmente, 32 milhões de cães e 16 milhões de gatos, de acordo a Associação Nacional dos Fabricantes de Alimentos para Animais de Estimação (AnfalPet). Este segmento é responsável por R$ 9,2 bilhões do movimento do setor, que no último balanço (2009) alcançou faturamento nacional de mais de R$ 16 bilhões.

Fonte: Imovelweb

Condomínio Quinta das Palmeiras em Barreto (Foto: Ari Kaye/Agência O Globo)

Tudo bem que a chuva anda atrapalhando a vida dos banhistas neste comecinho de verão. Mesmo assim, a estação promete muito sol e calor até março, o que deixa muitos cariocas ansiosos pelos banhos de piscina.

Nos condomínios e residências, com a promessa de grande fluxo de pessoas nesses espaços, é fundamental que a manutenção seja rigorosa. Antes mesmo de limpar e tratar a água, é preciso verificar se motor, bomba e sistema de filtragem estão em bom funcionamento. Se não estiver tudo certo com esses equipamentos, a aplicação dos produtos para o tratamento da água não vai surtir o efeito desejado, o que pode causar doenças, principalmente de pele.

O primeiro passo é fazer os testes de PH, que mede a acidez da água (o resultado deve estar entre 7.0 e 7.4); de alcalinidade (entre 1.0 e 3.0 ppm, isto é, partes por milhão); e de granulação de cloro (entre 80 e 120 ppm). A verificação pode ser feita pelo próprio morador ou por um funcionário, no caso de edifícios.

- No verão, a medição de PH, alcalinidade e cloro deve ser feita diariamente em edifícios e semanalmente em residências. Nas outras estações, a verificação pode ser reduzida pela metade – explica o técnico em tratamento de água da hth, Fábio Forlenza, conhecido como Dr. Piscina.

Uma forma simples de testar a água a ser tratada é colocá-la num balde, adicionar uma colher de sopa de cloro granulado e aguardar uma hora. Caso haja reação química, ou seja, se a água escurecer, significa que ela possui um alto nível de metais e será necessário tratá-la antes de realizar qualquer outro tipo de procedimento.

Além do tratamento químico da água, a manutenção física é igualmente importante. Durante o verão, a peneiração pode ser feita todos os dias. Nela é retirada a sujeira grossa que, normalmente, fica em suspensão, como insetos, folhas, cabelos, restos de comida e outros pequenos objetos. A aspiração deve ser feita a cada dois dias e a escovação, de 15 em 15 dias. Nas demais estações, esses procedimentos podem ser feitos quando necessário.

Os bronzeadores e protetores, considerados vilões do bom visual da água, podem ter seus efeitos atenuados com eliminadores de oleosidades, encontrados em lojas especializadas. Outra questão que vai do bom senso de cada morador é não utilizar a piscina em caso de doença de pele ou outras infecções transmissíveis pela água. Nos condomínios, é essencial que se exija o atestado médico atualizado.

Ao contrário do que muitos pensam, não é necessário realizar a troca da água das piscinas.

- Trocar só porque alguém acha que a água está há muito tempo na piscina não justifica, é desperdício. Ao longo de um ano, apenas com o movimento natural das pessoas na piscina e da manutenção, toda a água vai sendo renovada gradativamente. Como a água evapora, os banhistas saem molhados ou jogam gotas para fora, a piscina vai perdendo água, que é reposta toda semana para se manter o nível – explica o técnico da hth.

Projeto de Maurício Nóbrega

Os conflitos de maior complexidade que as imobiliárias vêm intermediando são os vazamentos de um apartamento para outro e problemas em relação a vagas no estacionamento. Queixas da falta de higiene no condomínio, geralmente geram conflitos de menor complexidade, então as providências são tomadas mais rapidamente. “Se quando surgisse um problema, os condôminos permitissem a verificação para reparo, seria mais simples de se chegar a um acordo”, comenta Herold.

Segundo a psicóloga Erica Brandt, toda a sociedade vivencia um tempo que requer maior compromisso com o bem comum favorecendo uma consciência de responsabilidade em pacificar os espíritos, pois onde não há ódio, não há guerra. “A cada ano, presenciamos um aumento de atitudes agressivas entre as pessoas. São palavras e gestos que denunciam um estado de consciência alterado sem se importar com as consequências de tais atos desumanos”, comenta a profissional. Nesse contexto, por muito pouco as brigas se tornam frequentes.

As assembleias de condomínios são um recurso dos moradores para, nos debates, manterem uma relação transparente e honesta a fim de amenizar os conflitos. Além delas, Julio Herold destaca o bom senso das pessoas como principal fonte de harmonia nos espaços comuns. Se necessário, diz o gestor, a imobiliária administradora tem condições de auxiliar, intermediando os problemas e orientando o síndico e os condôminos para as melhores soluções, tendo como apoio a própria Convenção do Condomínio.

Fonte: Segs

Daphnis Citti de Lauro, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (Foto: Divulgação)

Por Daphnis Citti de Lauro*

Como o Capítulo VII do Código Civil que trata do condomínio edilício é omisso a respeito desse assunto, é comum surgirem dúvidas sobre se o condômino inadimplente pode se candidatar a síndico e o que fazer quando o síndico fica inadimplente.

O inadimplente não pode ser candidato a síndico porque dentre as funções de síndico, está a de “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia” (art. 1348, inciso IV).

Em todas as convenções condominiais encontramos a obrigação do pagamento das taxas condominiais. Portanto, a inadimplência é um descumprimento dessa convenção.

Também é função do síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições.

Se algum inadimplente for por hipótese, eleito síndico, certamente ele não proporá ação judicial contra si, para cobrar as taxas condominiais em atraso. Também não terá condições morais de cobrar de outros condôminos, nem poderá votar e nem participar das deliberações das assembléias.

Assim, não importa que a lei seja omissa a respeito. A conclusão é óbvia.

Com relação ao atraso do síndico, é ocorrência rara, uma vez que normalmente os síndicos são isentos do pagamento da taxa condominial, ou por previsão da própria convenção ou por decisão assemblear.

Nos condomínios em que a taxa é elevada, ele normalmente é isento de metade da taxa condominial, devendo pagar os outros 50%.

Não se pode esquecer também, que a taxa que o síndico é isento, será sempre a ordinária, pois em qualquer hipótese, deverá pagar as taxas extraordinárias, que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do condomínio e que importam, na sua maioria, na valorização do imóvel.

Nos condomínios em que o síndico fica devendo essa parte da taxa condominial ou a taxa extraordinária, é aconselhável que os condôminos tomem a iniciativa de se reunirem e, de acordo com o quorum estabelecido pela convenção condominial, convocarem uma assembleia geral para sua destituição.

Sobretudo, há o aspecto moral e ético. Ninguém que esteja inadimplente deve se candidatar ao cargo de síndico. E o síndico que estiver na mesma situação deve renunciar ao cargo, evitando assim o seu constrangimento e dos demais condôminos, pois uma assembleia de destituição é extremamente desagradável para todos.

*Daphnis Citti de Lauro é advogado, autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”

“Os arredores das rodovias Castelo Branco, Bandeirantes, Anhanguera e Dutra tornaram-se verdadeiras jóias raras do mercado imobiliário”, afirma Flavio Amary, vice-presidente do Interior do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

A região de Sorocaba, por exemplo, contabiliza quase 200 condomínios horizontais. A demanda forte é para as classes A e B, conforme o vice-presidente.

Condomínios verticais para a classe C são destaque em Bauru, segundo Leilane Strongren, diretora regional de Condomínios do Secovi-SP. Hoje a região abriga entre 350 e 400 condomínios e loteamentos.

A falta de grandes áreas intensifica a verticalização na Baixada Santista, mas os edifícios oferecem mais serviços e qualidade de vida. “Os condomínios fechados se transformam em ótima solução”, avalia Domingos Nini de Oliveira, diretor local do Secovi-SP.

A camada do pré-sal e as obras de ampliação do Porto também favorecem o mercado imobiliário de Santos, analisa o diretor. Conforme a Secretaria Municipal de Infraestrutura e Edificações, hoje a cidade conta com 162 empreendimentos em construção, 71 projetos de edificação em aprovação e outros 40 aprovados.

Para Kelma Camargo, diretora geral do Sindicato em Campinas, boa parte dos mais de cinco mil condomínios existentes na região é de empreendimentos comerciais, industriais e mistos. A expansão dos condomínios-clube em toda a Região Metropolitana de Campinas também é significativa, de acordo com a diretora. Não foram informados dados de Piracicaba, mas o mesmo processo também ocorre na cidade.

Ainda, cidades como Valinhos, Vinhedo, Marechal Andrade, Paulínia, Louveira e Joaquim Egídio tornaram-se referência para o mercado de condomínios horizontais e loteamentos fechados.

Desde janeiro, foram expedidos aproximadamente 1,5 mil “Habite-se” pela Secretaria Municipal de Obras de Jundiaí, quantidade bastante superior às registradas anteriormente. Com relação aos projetos aprovados, foram 4 mil em 2009, o dobro da média de anos anteriores. De janeiro a julho deste ano, foram 2.048, conforme a Secretaria.

“Os condomínios-clube são a coqueluche dos últimos anos no Grande ABC”, revela Milton Bigucci, presidente Acigabc, entidade que representa o Sindicato regionalmente.

Fonte: Gazeta de Piracicaba