Aqueles que não possuem uma administradora especializada passaram a ter custos muito elevados em face da necessidade de contratação de empresas de contabilidade, escritório de advocacia, de medicina do trabalho, seja para cumprir as posturas fiscais, contábeis, ou para realizar vistorias ou ingresso de ações. Estes custos individuais superam o valor da contratação de uma boa administradora.

Dentre estas obrigações vale destacar a obrigatoriedade de emissão de Nota Fiscal do Tomador de Serviços (NFTS), prevista no Decreto Lei 52.610, em vigência desde agosto de 2011 no município de São Paulo.

Esta norma estabelece que toda pessoa jurídica de São Paulo que receba uma nota fiscal de prestador de serviços de outros municípios fora do estado emita a NFTS. Devem emitir o documento também quem contratar serviços de empresas estabelecidas no município de São Paulo que não emitam nota fiscal eletrônica, cupom fiscal eletrônico ou outro documento fiscal que estejam obrigados em função da legislação. Assim, aplicáveis também aqueles prestados de serviços que emitam RPA – Recibo de Prestador Autônomo.

Outra obrigatoriedade é a certificação digital cujo prazo para regularização foi até 31 de dezembro de 2011. Sem esta certificação, os condomínios não conseguirão mais realizar a transmissão de dados a Caixa Econômica Federal para INSS, FGTS, Rais, entre outros. E sem estas informações os funcionários serão prejudicados e os síndicos passíveis de responsabilização, além das possíveis ações trabalhistas e multas oriundas da não transmissão destes dados nos prazos legais.

Vale lembrar ainda que desde janeiro de 2009 a Lei 14.865/08 obriga os condomínios da cidade de São Paulo a retenção do Imposto Sobre Serviços (ISS) na fonte, referente a notas fiscais de serviços específicos.

Sem contar as outras diversas normas em vigência, que obrigam os condomínios a recolhimentos específicos e obrigações passíveis de punições, tais como brigada de incêndio, Cipa, PPRA, limpeza de caixa d”água a cada seis meses, dentre outras.

Isso demonstra a complexidade que tem se tornado administrar os condomínios. Sem dúvida vale a pena centralizar as obrigações em uma administradora, que além de possuir uma equipe especializada, poderá agilizar a resolução de eventuais problemas fiscais e jurídicos.

Rodrigo Karpat
Advogado especialista em Direito Imobiliário, sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados

Fonte: Monitor Mercantil

Conheça a TV do síndico na internet: serviços, programação, reportagens e tudo mais de interesse para síndicos, condôminos, administradoras de condomínios e empresas fornecedoras e prestadoras de serviços do ramo.

A implacável administração dos condomínios é feita há menos de 1 ano pela empresa Luz Administradora que já iniciou cortes no fornecimento para algumas residências e se recusa a apresentar leitura de consumo justificando o valor cobrado.

Em contato com o Rondoniagora a empresa confirmou a cobrança e os cortes, mas não respondeu sobre a falta de cobrança anterior a cargo da Eletronorte e nem se o dinheiro que no passado deveria ser da concessionária de energia será devolvido.

Os moradores reclamam também da intolerância da administradora nas negociações e falta de prestação de contas aos condôminos.

Alguns tribunais brasileiros firmam entendimento de inconstitucionalidade na suspensão do fornecimento de água por ferir diretamente o princípio da dignidade humana. Também está pacificado na legislação que o corte jamais pode ser efetuado por administradoras.

Os moradores prejudicados com as ações da empresa Luz Administradora prometem entrar com processo na Justiça por danos morais e materiais, caso o serviço não seja restabelecido e as negociações retomadas.

Fonte: Rondoniagora

Umidade na parede, manchas escuras no teto do banheiro, pintura descascada e mofo são alguns indícios de que algo não vai bem com o encanamento e as tubulações. Assim que estes sinais forem detectados é necessário procurar um profissional para que seja possível identificar a origem do vazamento e eliminá-lo. “Quando o vazamento acomete apenas a unidade do morador ele deve se responsabilizar pelos custos e pela resolução do problema. É recomendado agir rápido, para que outras unidades não sejam atingidas, implicando em mais prejuízos”, observa.

Existem basicamente três motivos para o surgimento de infiltrações: vazamentos, falhas na impermeabilização da laje e pelo lençol freático – neste caso a infiltração ocorre no poço do elevador. As empresas especializadas possuem equipamentos que captam o barulho do vazamento e mostram o local exato da infiltração. “Se o ponto estiver em alguma área comum, como na caixa d’ água, paredes externas, áreas de lazer, salão de festas e outros o condomínio é obrigado a se responsabilizar a reparar os danos”, ressalta.

Se algum morador perceber que seu apartamento está com alguma infiltração que tem origem em área comum ele deve relatar o que está acontecendo ao síndico, que por sua vez tem que tomar as medidas cabíveis para resolver a questão. “Se o problema tiver origem na unidade do vizinho, ele será o responsável pelos custos. No caso do imóvel ser alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração ocorrer devido ao desgaste natural da estrutura. Se o inquilino fizer alguma reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto”, afirma.

É bom lembrar que quando é necessário realizar obras de urgência não é preciso à aprovação em assembléia e se o próprio morador fizer o reparo que é de encargo do condomínio, ele deve continuar pagando as taxas normalmente e a questão deve ser resolvida durante as reuniões condominiais. “Se o condomínio arcar com os danos causados em outras unidades devido a uma infiltração em um determinado apartamento, ele poderá cobrar o reembolso posteriormente”, acrescenta.

Fonte: Bagarai, por Verônica Pacheco

O síndico deve fazer a obra o quanto antes, para evitar um acidente que seria de sua responsabilidade, inclusive criminal, respondem os advogados José Roberto Graiche Junior e Hellen Caras de Araujo, da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios).

“Estou sem gás há mais ou menos dez dias, por conta de um vazamento na tubulação que abastece os apartamentos (aqui é usado aquele sistema de gás onde os bujões ficam do lado de fora do prédio).

Segundo a atual síndica, os canos daqui ainda são de ferro e deveriam ter sido trocados em meados de 1999, e que é responsabilidade do síndico da época.

A primeira medida tomada foi fechar o gás, por ordem dos bombeiros. Chamaram a Comgás para fazer uma avaliação na terça-feira, mas a assembleia que decidirá se trocaremos o sistema de distribuição de gás só acontecerá na próxima segunda (19/7). Não tenho previsão de quando voltarei a ter gás em casa e corremos risco de morte devido a esse problema. O que posso fazer?”

Resposta dos advogados da AABIC:* O Código Civil estabelece que o síndico possui poderes executivos e assume responsabilidades. Obras ou reparações necessárias, como a descrita, podem ser realizadas independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Se as obras forem urgentes e caras, o síndico ou condômino que tomou a iniciativa dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

As responsabilidades do síndico não são somente de âmbito administrativo, mas também civil e criminal, podendo ser responsabilizado até por danos causados, pelo condomínio, a terceiros ou aos próprios condôminos, se for comprovada omissão ou negligência de suas obrigações.

A carta do Corpo de Bombeiros do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) é obrigatória e deve ser renovada a cada três anos.

No caso de condomínios, o responsável por tal vistoria é o síndico, que caso não atenda as determinações legais, poderá ter inclusive o edifício interditado pelo CONTRU, sendo certo que, ao síndico serão imputadas todas as responsabilidades civis e criminais em caso de sinistro derivado da negligência à obtenção do documento.

Ante o exposto, é seu direito exigir uma solução imediata para a restauração do seu fornecimento de gás, quer seja o conserto do vazamento ou a troca do sistema de gás, pois tal obra é emergente e não precisa de aprovação na assembleia, mas sim de comunicação se for muito cara. Em caso de omissão, a responsabilidade será do síndico do condomínio.

José Roberto Graiche Junior e Hellen C. Caras de Araújo são, respectivamente, diretor e advogada do departamento jurídico da AABIC.

Fonte: Folha.com

A rede de água do condomínio está dividida em horizontal e vertical. Quando os vazamentos nas unidades forem oriundos de canos horizontais, ou seja, ramais, a responsabilidade de reparo é dos moradores. A questão é verificar se a água está vazando da própria unidade ou no apartamento do vizinho de cima.

Os vazamentos dentro das unidades oriundos de canos verticais, colunas, são de responsabilidade do condomínio. A manutenção e a troca de colunas precisam ser realizadas e programadas com a periodicidade necessária. Indício desta necessidade é quando a água começa a apresentar ferrugem, o que é sinal de corrosão no tubo galvanizado e pode inclusive apresentar risco a saúde.

Os problemas mais comuns são vazamentos de ramais nos banheiros e infiltrações de modo geral. Nesses casos o condomínio não tem responsabilidade e não deve se envolver. Salvo se o problema tomar outro vulto, no caso de começar a atingir outras unidades.

Quando o condômino que tem um vazamento no ramal exigir que o condomínio tome providências. O condomínio pode ajudar, contatando via telefone ou por escrito o proprietário da unidade que originou o vazamento ou fornecendo os contatos ao morador com a unidade que tem o vazamento. Mas ressalte-se outra vez que, o problema de vazamento entre unidades não é do condomínio.

Constatando-se qualquer vazamento nas unidades a primeira providência é solicitar que um encanador ou engenheiro defina a origem do problema. Com esse parecer do profissional em mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do caso.

A responsabilidade do condomínio é sempre pelo bem comum. E ele somente deve interferir quando o problema entre unidades se tornar um problema coletivo ou quando a origem do problema não é de fácil identificação.

Caso seja identificado que o problema é da coluna do edifício, caberá ao condomínio sua manutenção e a devolução do apartamento do condômino nas condições anteriores. Não sendo possível a reposição na forma original caberá ao sindico negociar a reposição com o condômino.

Ao condômino caberá fornecer o acesso da empresa contratada ao local da manutenção. O impedimento poderá acarretar medida judicial compelindo o condômino a fornecer o acesso judicialmente.

Se o morador da unidade em que há vazamento não realizar o reparo, o condômino penalizado poderá ingressar nos Juizados Especiais Cíveis visando o reparo e o ressarcimento do prejuízo. Porém, antes do ingresso com a medida judicial deve-se notificar a unidade informando a situação.

Fonte: Bagarai, por Rodrigo Karpat

O Novo Código Civil diz que a assembleia geral escolherá um síndico e permite que ele transfira a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (artigo 1348, parágrafo 2º).

Portanto, quem contrata a administradora é o síndico e quem a destitui é o síndico. A lei é bem clara: permite a ele transferir as funções administrativas.

À assembleia, caberá tão somente aprovar ou desaprovar a escolha. Ratificar ou não a escolha já feita.

O mesmo entendimento se aplica à substituição de uma administradora por outra.

A Lei anterior, 4.591/64 era mais clara: o síndico podia transferir os direitos a outrem, de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade.

O Novo Código suprimiu esse termo, mas certamente os legisladores não tiveram o intuito de aceitar que o síndico pudesse transferir as funções administrativas a uma empresa que não seja de sua confiança, tampouco não responsabilizá-lo pela escolha.

Se as funções são dele, síndico, cabe a ele e somente a ele, transferi-las a quem seja de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade.

Nessa linha de entendimento, como a lei não falou em aprovação prévia da assembleia, deve ser entendido que o síndico escolherá e posteriormente levará à assembleia para ratificar a escolha.

Na prática, é raríssimo uma assembléia não ratificar a escolha do síndico.

Por outro lado, se entendêssemos que o síndico, descontente com a administradora ou sentindo faltar-lhe a confiança, tivesse que convocar uma assembleia geral, antes, para substituí-la, daria margem a que a atual, pretendendo manter-se, pudesse se valer de procurações para conseguir a sua permanência.

Na hipótese de conseguir o seu intento, passaria a ter mais autoridade que o síndico, criando no condomínio uma situação extremamente desagradável.

A permitir que isso ocorresse, seria preferível que os condôminos, antes, destituíssem o síndico.

O contrato de administração de condomínios, outrossim, é de prestação de serviços. Quem assina o contrato é o seu representante legal, o síndico. Quem notifica a administradora, da intenção de rescindir, é o síndico. Portanto, não cabe à administradora discutir assunto interno do condomínio, consistente em se a assembleia geral autorizou ou não o síndico a dispensá-la. Isso é problema entre o síndico e os condôminos.

Fonte: ParanáOnline

A maioria absoluta dos condomínios trabalha com administradoras para gerir tudo o que envolve o funcionamento de um edifício (pagamento de contas e impostos, contratação de funcionários, terceirizados ou não, limpeza etc), mas há os que preferem dispensar a prestadora de serviços e economizar esse gasto.

Segundo o diretor de administradoras do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Luiz Anunciato, o valor cobrado por uma administradora varia de 4% a 7% sobre os gastos totais de um condomínio. “Pode ser cobrado também um valor fixo, reajustado anualmente segundo o INPC ou IGP-M”, diz.

De acordo com os moradores do Edifício Ourives, o gasto é maior e, por isso, eles preferiram optar pela autoadministração. “Economizamos cerca de 10% sobre os gastos do condomínio ao não trabalhar com uma administradora”, calcula o síndico Paulo de Moura, de 48 anos.

Com 312 unidades e localizado no bairro Parque Bristol (zona sul da cidade), o Ourives existe há 20 anos e nunca trabalhou com administradora.

“Na época, os compradores adquiriram as unidades por meio de uma cooperativa, que nos orientou sobre como os moradores poderiam gerir o próprio condomínio. Atualmente, temos apenas o síndico, três subsíndicos e 18 conselheiros fiscais, todos moradores do edifício”, conta Moura.

Se o condomínio não trabalha com uma administradora, o Ourives possui dois funcionários encarregados da parte administrativa – e que são moradores. “Eles cuidam, entre outras coisas, da emissão dos boletos da taxa de condomínio, dos pagamentos e do fluxo de caixa, entre outros”, afirma o síndico.

Preparo

A funcionária Margarete Barboza, que vive no prédio há 20 anos, trabalha no condomínio há 18. “Ninguém melhor do que os moradores para cuidar dos interesses do condomínio”, defende. “Somos bem preparados para administrar tudo por aqui. Os boletos de pagamento, por exemplo, são gerados em nosso escritório com um software do banco com o qual trabalhamos.”

Em poucas palavras, Margarete diz quais são as vantagens e desvantagens de não ter uma administradora: “Nosso controle é maior sobre tudo o que acontece e economizamos os honorários da prestadora de serviços. Mas é trabalhoso.”

Já Anunciato, diretor do Secovi, acredita que o trabalho das administradoras é uma vantagem para o condomínio. “A autoadministração é uma situação que não recomendo porque a administradora realiza mais de 120 atividades mensalmente”, afirma Anunciato.

“É um trabalho para especialistas. Se não for feito de forma correta, pode gerar passivos nas áreas fiscal, trabalhista e cível.”

Fonte: Jennifer Gonzales, de O Estado de S. Paulo

“Administrar condomínios é uma atividade análoga à administração de patrimônio e, por isso, os cuidados para a escolha da empresa devem ser similares aos da escolha do banco ou da corretora onde se fará um investimento financeiro, por exemplo”, afirma a gerente de Marketing da Lello Condomínios, Angélica Delgado Arbex.

A especialista reforça que até o síndico pode ser responsabilizado legalmente, como preposto do condomínio, pela administração temerária feita por uma empresa eventualmente mal escolhida.

Cuidados
A Lello recomenda aos consumidores para que procurem uma administradora associada ao Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e à Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

É importante visitar a empresa, ver se ela tem sede própria, o método de trabalho empregado por ela, quantos anos tem de mercado, quantas vezes ela mudou de nome ou de CNPJ, entre outros pontos importantes.

Também vale a pena questionar sobre como a administradora lida com assuntos técnicos, como retenção de impostos, assim como o índice médio de inadimplência da carteira.

“Conheça o sistema de atendimento da administradora, veja se existe mais de uma pessoa na equipe de atendimento a par do que acontece no seu condomínio”, orienta a Lello.

Informações
Segundo a Lello, os consumidores devem identificar alguns pontos na identidade da administradora do condomínio escolhida, bem como seguir algumas orientações básicas, que estão a seguir:

• Conhecer o capital social da empresa: trata-se da quantidade pública e registrada de dinheiro pela qual os sócios se responsabilizam no caso de haver qualquer problema com a saúde financeira da empresa. Na administração de condomínios isso não é regulado. Para os bancos, a determinação do Banco Central é que possuam um capital social equivalente a 10% do montante administrado.
• Indicação: solicite uma lista de condomínios administrados pela empresa. Converse com os síndicos e verifique qual a avaliação que eles fazem sobre a administradora.
• Contrato: preste atenção com aviso prévio maior do que 30 dias e prazo inicial de vigência maior do que 12 meses.
• Honorários: se a empresa cobra um valor muito abaixo da média do mercado, não terá receita para desempenhar um serviço de qualidade, dentro das obrigações legais. Os resultados poderão ser serviços mal executados ou cobranças extras não previstas em contrato.
• Conheça a gestão de departamento pessoal: procure identificar como é feita a gestão de pessoal, quantas pessoas trabalham na área administradora, que software é utilizado, que rotinas são manuais e quais são os processos garantidores.
• Nunca assine uma procuração para a administradora realizar a movimentação financeira: esta procuração permite que a empresa movimente receitas do condomínio como bem entender, que faça empréstimos em nome do condomínio, entre outras coisas que podem comprometer a saúde financeira do prédio e o patrimônio dos condôminos.

Fonte: InfoMoney, para UOL Economia

SÃO PAULO – As varandas gourmets são a última tendência e grande atrativo dos novos empreendimentos. Elas fazem sucesso entre os compradores, mas quando eles se tornam moradores, o que era um atrativo pode se tornar uma dor de cabeça e causar problemas de convivência entre vizinhos. E os condomínios impõem restrições para alterar o ambiente com liberdade.

Foto: oblogdacrisss.blogspot.com

“Hoje, as pessoas querem comprar uma sacada, não um apartamento. É o grande chamariz das vendas, junto com outros equipamentos de lazer dos prédios”, diz o diretor de condomínios da administradora predial Itambé, Renê Vavassori.

Segundo o diretor, a empresa tem registrado poucos incidentes entre os vizinhos por causa da varanda gourmet, mas em compensação, têm surgido várias disputas em relação à descaracterização das sacadas por alguns moradores, principalmente na hora de envidraçar os espaços.

“O condomínio, por meio de assembleia, estabelece um padrão estético único para todas as varandas. Mesmo assim, alguns moradores querem fazer mudanças que ferem as características da fachada do prédio. No entanto, certos proprietários não aceitam o fato e acham que têm o direito de decorar como quiserem”, conta Vavassori.

Além das mudanças de estilo, os “salões de festa suspensos” também incomodam pelo barulho. A gerente de relacionamento com o cliente da administradora Lello Condomínios, Márcia Romão, diz que as varandas gourmets ainda são novidade, por isso a administradora ainda está se adaptando às novas demandas trazidas pelo espaço.

“O problema é a algazarra, pois os moradores trazem os eventos para dentro de casa. Como ficam nas sacadas, e muitas ainda não estão envidraçadas, o ruído atrapalha mais”, afirma.

Ainda de acordo com Márcia, nos condomínios administrados pela empresa ainda não houve casos de brigas judiciais relacionadas à varanda, mas já foram emitidas várias advertências sobre o barulho causado por celebrações realizadas até tarde.

Queixas

O síndico Haroldo da Silva convive diariamente com a descaracterização e excessos das comemorações no condomínio Poema Granja Julieta, na zona sul de São Paulo. Cabe a ele administrar as reclamações e demandas dos 368 apartamentos equipados com as varandas gourmets e distribuídos em quatro torres.

Sobre os desvios de padrão estético, diz que já teve que emitir dez notificações e multar quatro apartamentos pelas modificações não autorizadas. “As pessoas são muito criativas e querem trocar luminárias, cores, e pendurar objetos. É quando precisamos intervir”, diz o síndico, que também conta com a ajuda dos moradores para fiscalizar as mudanças. O barulho das festas, no entanto, não tem causado tanta comoção no condomínio.

“Às vezes, as pessoas passam do horário estipulado, mas não acontece com frequência. Quem tem a varanda sabe que ela é feita para festividades”, conclui.

Fonte: Estadão.com.br